土地を売買するという定義

  • 2019.08.22 Thursday
  • 10:06

土地の売買にはトラブルがよくあります。

上図のようにA地とB地の中央に境界ピンがあります。(よくある例です)

B地の人が家を建築する際に、水害をさける為に「盛土」をして建築しました。

最初の内は、ブロック塀の傾きも無かったのですが、経年劣化により(30年以上)

土圧にてA地の方に傾きました。(ブロックも経年劣化により今にも崩れそう)

A地所有者がA地を売るようになり、買主が見つかりました。

買主の条件は、弊が傾いているので直してほしい。(それが条件で買います)

※軟弱地盤の場合、盛り土をして無くとも弊がどちらかに傾いている事もよくあります。

AさんはBさんに、お宅が盛り土をした性で弊が傾きましたので直して下さい。

そうしないと、私の土地は売れません。お願いしますといいました。

・・・・・・・・・・・・・・・

Bさんは、申し訳ないが私も80歳になり認知症の家内と2人で年金生活をしており

家も雨漏りがしているのですが直すお金も無いのです。とても弊を直すほどの余裕の

お金もないので、そちらで直して下さいとのこと。

このような事が、又似たような例を時々聞くのですが・・・

どのような解決策があると思いますか?

・・・・・・

法的なことは後で述べますが・・・

まずBさんに負担してもらうことは不可能でしょう。

(負担して頂ければ何の問題もないのですが・・・)

解決策としては、Aさんが自分で弊を直して売るか、それともその費用分を下げて

売るしか無いと思います。

まず、Bさんが「盛土」をする時に共有の弊が傾かないように、B地に弊をしてもらう。

「盛土」をしている際に、注意せずに黙認した事が同意したことになりまして30年以上

経っているのなら、裁判で争っても同意したと看做されるでしょうね。

・・・・・・・・・・・・・・・・

もう一つ、最近私が実際体験したトラブルをお話しします。

 

B宅地の売買の仲介をしました。青の線がコンクリート及びブロックで囲まれています。

B宅地の売主は40年ほど前に空き瓶置き場として購入し、利用していました。

(B地もC地も測量図はありません。)

売主がここを買う前は、コンクリート製の電柱を置いていたとのことです。

売主は割れた空き瓶等もあるので、近隣に迷惑が掛からないように周りをぐるりと

コンクリートとブロックで高い弊を作り使用していたのですが、売ることにしたのです。

(青線の範囲)

売買引き渡し後に、C農地の所有者来て30年ほど前、土地改良区が計った図面があるはずだ

それに従って、境界線を決定してほしいと言ってきた。

※土地改良区とはその地区の農地所有者が15名ほどで作る団体で土地改良区の組合員となる。

座標を打った測量図があるなら、法務局にあるはずだと行って探すも、測量図面は無い。

買主の希望で、境界をキチッとしてほしいと頼まれ、土地家屋調査士に依頼して境界点を

確認して線を引くと、図面の赤線ようになり、南側が約4坪ほど越境していることになる。

B宅地の売主の言うには、南側の電柱控え線を取り込まぬように手前側に弊を作ったと言う。

(私は、売主に弊を作った以上は弊の外まで所有権は認められませんよ、と説明していた)

隣が農地なので地盤も弱く、確かに基礎ごとC土地に寄ったとも推測出来ます。

又、越境しているとしても、40年も前に塀を作り公然と自己所有のごとく使っているので

時効所得と言う方法もありますよ、とも説明をした。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

B土地の所有者は自己の住宅を建築するために土地を買ったので、建築会社に依頼し図面も

仕上がり、そこで地鎮祭をしていました。

ところが、そこへC土地所有者がやってきて、境界が越境しているし、塀がこちら側に傾いて

いる、それを直さないかぎり建築は許さん!

勝手に家を建てようとすると妨害するぞ!とすごい剣幕で怒ってきたという。

私、建築確認を取って建築するのに隣人が越境している理由で、建築を阻止はできませんよ。

境界の同意は後回しにして、先に建築を進めたら如何ですか?・・と言うと、

B土地を買った若い夫婦は、一生ここで住むつもりなのに隣人ともめるのは嫌です

何とかして下さい、と頼まれる。

私としても、仲介した限りは気持ちよく住んで貰いたいので売主さんに相談して、越境している

塀を壊して、新たに境界に沿って弊を造ってあげてくれませんか?とお願いする。

売主さんも仕方ないですね〜と渋々了解してもらいました。

 

しかし、3カ所で工事見積もりを取りましたが、どこも工事費用は300万円前後かかります。

費用が意外と掛かるので、売主さんにお金で解決したら如何ですか?と相談すると、

売主は快く、その方が良いですのでCさんと交渉して下さい、と頼まれた。

私はCさんに、調査士作成の図面を見せて4坪くらい越境している農地を宅地の10倍の値段

で売っていただけませんか?と相談する。

Cさんは、金の問題じゃない。幾ら金を積まれても断る!塀を直してくれ!との一点張りで

交渉の余地は全くない。(BさんとCさんとで何かあったのかな?と推察する)

 

調査士さんに相談すると、越境した部分を文筆して売買となると、文筆した土地は農地なので

一般人は売買の登記も出来ないし、地積更正もしなければならずややこしいですよ。と言われる。

仲介業者として一番良い方法は、BさんCさんが和解して、土地を買った若い夫婦に

気持ち良く住んでもらいたいのです。

その為には、土地売主さんに工事代金を負担してもらって、Cさんと新所有者の夫婦が納得

してもらえるようにするのが一番良い方法だと考えます。

 

裁判で争い、法律でスパンと解決するのが一番手っ取り早いのですが、感情が後々絡みますので

出来ることなら、その方法はとりたくないのです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

土地の売買について、勘違いをしている業者の方も多々居ますので、少し説明をします。

土地を売買すると言うことは、決して国土の取引をしているのではなく、権利の取引

なのです。(国土はお金では買えません)

土地を売ると言うことは、自分の所有している土地所有権の権利を売ると言うことなのです。

今回の場合のBさんの土地は、自分の土地の周りを自己資金でブロック塀で囲み、自分の権利を

主張していますので、他人が塀を壊したら弁償責任を問えます。その権利を売ったのです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

法的に解説すると、民法162条では・・・

  1. 二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の占有した者は、その所有権を取得する。
  2. 十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得するとあります。

 

つまりB所有者は、たとえ越境をしていることを知っていたとしても、20年以上自己所有の用地として

利用していたので、自己所有の権利を持っているし、権利を売ることも出来ます。

2)の10年以上自分の土地と信じ、そのことが善意無過失の場合は10年で時効となります。

又、時効所得した者は所有者に対して登記をせずとも所有権を主張出来るのです。(登記不要)

 

但し、時効所得を主張出来るのは民と民の関係だけで、一方が官の場合(官民境界)は時効所得の適用はありません。

(※何十年も使って無い水路を知らずに、自己の私有地のごとく使っていた場合等、は払い下げの手続きも出来ます)

 

上記の如く、C所有者が建築の嫌がらせや妨害で工事が遅れた場合は、一回幾らと言う損害金を請求できます。

(民法709条・710条精神的苦痛)

このように裁判で白黒はっきりさせる方法もあるのですが、けんか別れは必至で、あとに遺恨を残す

ので、仲介業者としては難しいところがあるのです。

今回は、売主さんが優しい人なので少々費用が要っても、買主さんに嫌な思いをさせたくないと

言ってくれたので助かりましたが、頭の痛い問題でした。

問題点

。妥效惑篌腓蓮∩碓佞琶世魄いて造った為に、土地改良区の測定は構造物があればそれを

 境界と判断し、測量した可能性がある。よって一部越境しているとされたのかも知れない。

∈舵厳彁擦靴紳量図があるのに、法務局は無いと言い切った!土地家屋調査士にも。

 市役所の建設課は座標計算の写しを法務局から資料の写真を撮っている。

 調査士がその写真を法務局に持って行ったら渋々出したのは何故か?現在も法務局に測量図は無い。

N擔佑砲修里茲Δ米颪靴た佑居るとは知らなかった。(告知書には隣人については知らないと証明している)

・・・・・・・・・・・・・・・・・

最初の傾いたブロック塀の法的な判断は・・・

ブロック塀はA地とB地所有者の共用物であるから、どちらに倒れようとも2分の1の所有権だから

共同で直すべきでしょうね。

但し、B地の盛土の性で倒れそうになった事が証明できれば、B地所有者が直すべきだと思います。

盛土もなく、どちらか一方が協力しない場合は、片方が境界をはみ出さず弊を造るしか無いと思います。

※盛土をする時は、共有塀に負担が掛からないように自分側に塀を造るのが常識でしょうね。

このように共有の塀に盛土をしている場合は、直ぐに工事中止を求めるか、覚書を書いてもらうと

良いですね。

越境の時効所得?この場合は境界ピンが下にあるので難しいでしょう。塀も共有ですしね。

 

このように土地売買のトラブルはよくあります。

隣人の場合は、裁判よりも協議の和合の方がよい場合があります。 

慎重に信頼できる業者によく相談をして、後悔しない取引をして下さいね。

 

では又・・・管理人。

  

 

群とは何?

  • 2019.07.19 Friday
  • 14:31

先日の休みに家内と、高知県大月町の神社参りに行ってきたのですが、その時に車の中で

些細な討論をしました。

私が幡多郡大月町だといったら、家内は大月町は幡多郡ではない。単なる高知県大月町だと

言うのです。スマホで神社の住所を調べても高知県大月町とのみ書いていると言う。

私は、じゃ〜旧中村市、今の四万十市は幡多郡ではないのか?

家内は四万十市は、市だから群では無いという。

確かに、四万十市は群とは言わないけど、昔は幡多の中村と言ってたよな〜

高知県は・・と言うより日本全国、沢山の群があります。

私は、高知県の場合6つの群があり、その中に後から「市」が出来たので、この辺りは○○群

だと言う事は分かるのですが、市も時々合併したりして名前が変わるので頭が混乱します。

私も古いですね〜・・・・(笑)

高知県には6つの群があり、市町村は後から出来たのです。

(※現在、香美郡は廃止され香美市と香南市になっています)

群区町村編制法は明治11年に制定されたのですが、「地方自治法」の施行により廃止され

昭和22年5月3日( 憲法記念日)に全部改正されたのです。

よって、市町村にはそれぞれ長と名の付く者がいる(自治体だから)のですが、郡長はいないのです。

高知県は6つの群から市は独立して現在の群は上図のように・・・

安芸郡は・・東洋町・馬路村・北川村・奈半利町・田野町・安田町・芸西村・の7つ

長岡郡は・・大豊町の1つ

土佐郡は・・大川村・本山町・土佐町の3つ

吾川郡は・・いの町・仁淀川町・日高村・越知町・佐川町の5つ

高岡郡は・・都農町・檮原町・中土佐町・四万十町の4つ

幡多郡は・・黒潮町・三原村・大月町の3つ

数十年後は、群や郷は無くなるかも知れませんね。

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それと、町の呼び方ですが、(○○マチと言う呼び方と○○チョウと言う呼び方があります)

同じ町の字なのですが、呼び方に決まりがあるようですね。

その呼び名のルーツは、江戸時代に遡るようです。

お城の付近に町造りができて、お城の近くには家老や重臣などが居住区として配置され、

家臣の武士達がその次、そして職人達の町が出来ます。

それが、主に町(まち)と呼ばれたようです。

武士達の町に多いのは、中町・南町・東町・西町・新町・上町・本町・丸の内・元町・

鷹匠町・京町・堺町・北本町等はマチであり・・・

職人達の住む町も、大工町・鉄砲町・鍛治町・紺屋町・御徒町・帯屋町・通町・宝町

旭町のように(まち)と呼ぶのです。

そして、町人達の町を(チョウ)と呼んでいたみたいです。

町人達の住む町の名に多いのは・・・伊勢崎町・稲荷町・本宮町・竹島町・百石町

高見町・八反町・福井町・若松町等と(チョウ)と呼ぶのです。

・・・・・・・・・・・・・・・・

同じ字で(チョウとマチ)の呼び方があります。調べると面白いですね。

今回はここまでにしましょう。

では又・・・管理人。


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更地渡しの定義とは?

  • 2019.05.08 Wednesday
  • 09:57

土地売買において、よく更地渡しと言う契約があります。

更地渡しという文言について、トラブルが起きるのは売主と買主との解釈の違いにより起こります。

普通、土地に古家等がある場合に、買主は売主の費用にて更地渡しの条件を付ける場合です。

更地渡しとは、全て売主の費用で解体撤去して、全く何も無かった状態にして引き渡す事を言います。

基礎があれば基礎を全て撤去して、ボーリングの杭があれば杭も引き抜いて、浄化槽があれば撤去

して何も無かった状態にして引き渡しをする事を言うのですが・・・

ケースバイケースで条件を付ける場合もあります。

例えば、買主の希望で築山の石はそのままに、桜の木もそのままにしておくとかの場合もあります。

逆に、売主は土地は売ったが石や、桜の木は売ってないと、撤去して持って行く場合も・・・

又、現在駐車場の売買の場合、賃貸駐車場の借主を全て解約し、看板も全て撤去して、コンクリート

も剥がしてする場合もあれば、売主と買主との同意でコンクリートは剥がさなくとも良いとか条件を

付けて契約を行う場合もあります。

問題は、契約書に更地渡しの条件を事細かく書いてないときに、双方の解釈の違いによりトラブル

が起きるのです。

売主は建物を解体して、なにも無い状態にして渡せば良いと思っている場合もあるし、以前あった

トラブルとしては、売主が解体費を少しでも安くするために、浄化槽を引き上げずにユンボでグシャッ

と、潰して土を入れブルドーザでならして綺麗な整地にしたのですが、後からそれが発覚した問題。

それと、売主も知らなかったのですが、土地に瑕疵(かし)があり、買主が工事中に発見する場合も

あります。基礎工事の穴掘りをしていると、がれきや、廃棄物等思いがけない物が出てきた時は

どうするのか?

事細かく、万一の場合を想定して契約書に書き込んでおかないとトラブルの原因になります。

時々、契約書に「売主の費用で解体して更地渡しとする」と、だけの契約書も見かけますが、それ

だけでは双方の更地渡しと言う思惑の違いでトラブルになる場合が多々あります。

又、数十年も更地だったのでそのまま引き渡したら、昔そこに家が建っており登記が抹消されてなかった。

その場合は、建築してもそこに登記が出来ないので、建物が無いとしても登記が残ってないのか確認

する必要があります。

このように、単なる土地だけの売買に於いても意外と調べたり、契約書に抜かりの無いように書いて

おかないと大変なトラブルに発展する場合があります。

親戚同士だからとか、友人や知人だからとか言って不動産業者抜きで取引した後に、トラブルが起きた

からと「無料相談所」に来られても、取引後は当事者同士が和解するか、裁判するしかないのです。

だから、素人同士の契約はとても危険なのです。

不動産売買は安心と信頼できるプロの業者に任せましょう。

 

では又・・・管理人。

 

 

「契約書と約定書の違い」

  • 2019.01.26 Saturday
  • 23:45

契約書と約定書、似たような感じではありますが意味は違います。


約定書とは、約定=約束する事で支払時期、方法等で、例えば銀行融資を受ける時等に使います。

契約の「約」とは・・・
約の付く書類では、契約書・約定書・誓約書・請負契約書・約束書・約款・約手・約款・規約書・

口約束等があり又、その他の書類では覚書・念書・同意書・協定書・確認書・遺産分割協議書等

があります。
又、その他権利義務を有しない書類には嘆願書・始末書・陳情書・不服申立書・辞令・本人確認書

委任状・紹介状もそうですよね。
何故このようにややこしい書類があるのか?・・・
表題を見て、内容が想像しやすいためだけに、分けているのです。
収入印紙貼付の必要性は・・・


主に売買契約書・建築請負契約書・(金額が定められた契約書には必要です)
その他の文書には印紙は基本不要なのですが、内容が金銭の契約に近いような文書には印紙貼付け

を要します。(念書・覚書・約束書など)
建物賃貸契約書には印紙が不要ですが、土地の賃貸契約書には印紙を要します。
(何故かと言うと、土地を事業目的で借りる場合は事業とみなされ印紙を要するのです)
㊟昔は、たしか賃貸契約書(アパートを含む全て)に収入印紙を貼っていましたね。
いつからだったのか調べて見ると、平成元年4月から建物賃貸契約書には印紙が不要になったのです。

それまでは確かに全ての契約書に印紙を貼っていた記憶があります。


収入印紙の意味は?・・・・
契約書の金額内容に応じた印紙を貼付する事により、税金を印紙で払う事になるのです。
よって、領収書に印紙貼付の義務者は事業者(反復継続する者)のみとなります。
但し、売買契約書には非事業者(個人)でも貼付義務があります。
印紙に割印をするのは?・・・
印紙税法上、印紙をはって割印、サインなどして、二度その印紙を使えないようにする為です。
割印などをしてない場合は、もう一度使える可能性があるので、罰則として印紙と同額の罰金が

あります。印紙を貼ってない場合は、印紙額の3倍罰則となります。
収入印紙を貼ってない場合無効か?・・・・
契約書も領収書も印紙を貼っていようが、貼ってなかろうが効力は全く同じです。
領収書の罰則があるのは、貼る義務がある方のみとなります。
※領収書を貰ったけど、印紙が貼ってないので無効では?と言う問い合わせもありましたが、

そんなことはありません。法的問題と税法は関係ありません。
※全て、その都度税金を印紙で納めているのです。


  契約の「契」とは・・・
約の前に契(ちぎり)を付けたら、契約となり、固く約束をする(神に誓って)の意味になります。
そもそも契(ちぎり)とは神様との固い約束事を契と言うのです。
しめすへん(示:神様への捧げ物を置く台)に契(ちぎり)と書けば(禊)みそぎとなります。
少し説明を付けくわえると、イザナギがイザナミのいる黄泉の国から逃げ帰ってくるときに、その

穢れを祓うために禊ぎ払いをしたとあります。
契約書に使う契印(けいいん)も本来は(ちぎり印)なのです。

幽契(ゆうけい)と云うのもあります。(神仏との契約のことです)

その他「契」を使った熟語も神仏に関係がある意味が多いです。

話は少し宗教的になりますので、「契」についてはここでは説明せず後日、もう一つの趣味の

「コマツ住宅の気ままにブログ」の方で詳しく説明します。
神様ごとは趣味で書いているだけで、何処の宗教団体にも属していません(嫌いだから)
 
※契約で気を付けなければならないのは、中国人・韓国人との契約です。


中韓国人は日本の法律の趣旨が全く分からないのです。
 何故なら中韓は徳治(とくち)主義で日本は法冶(ほうち)主義だからなのです・・・

日本やアメリカは契約主義なので、 現在の法律は、「神と契約する」というキリスト・ユダヤ・

イスラム教の文化にもとに生まれた考えなのですが、徳治主義は孔子の統治論に由来する儒教の

政治理念の思想なのです。

要するに、日本など法治主義は法で定められた事は絶対で、憲法第14条の「全ての国民は法の下に

平等である」との観念から、人種、性別、社会的身分、政治的、経済的にも差別されないのが法律で

あって、全て平等なのです。

だから、一つの判例が凄く大事になってきます。

同じような事件で違う判決を出すと平等ではなく、差別になりかねないからです。


 が、中韓国は全く違い定められた「法」よりも、道徳の「徳」が上回るのです。
 例えば、今日食べる物もままならず、このままでは死を待つしか無く、仕方なく窃盗をしたものと、

ただ日常的に窃盗をしている被告が同じように裁かれるのは、おかしいわけです。

だから同じ窃盗でもほとんど罪に問わないこともあるべきだし、窃盗でも死刑になることもあるのが

「徳治」です。

これには「窃盗だと7年以下の懲役」と設定すると、「最大で7年でいいなら窃盗しちゃお」と考える

ようにもなり、モラルハザードが起きるよね、という考えもあるのです。
つまり、中韓国人は契約書をさほど重要な物とは考えていません。何故なら「法」そのものよりも道徳的な

「徳治」が優先するので、日本人のように契約の重要性が分からないのです。

郷に入れば郷に従えを分かっている中韓国人なら分かりますが、一般の国民は知りません。

 

日本の「少年法」は、極悪な事件でも少年法と云うものに守られています。未成年者だから全て許される

と云うのも考えものだと思いますけどね〜・・・

 

「得治主義」の良いところもあると思いますけどね・・・・

話がそれ出しましたので、今回はこの辺で終わりとします。

では又・・・・管理人。

買主と売主はどちらが上座?

  • 2018.01.18 Thursday
  • 21:42

売買契約に於いて、売主と買主は円満に取り引きが出来ることを、私たち不動産業者は望むのですが

たまに、円満な取り引きができずに、売主も買主も渋々取り引きをする場合もあります。

例えば、昔から仲の悪い隣同士の取り引きもありますし・・・

売買金額を、物件に文句をつけて値切りに値切られて、渋々手放す場合もあります。

例えば、売主が2,000万円で売りに出していた自己居住中の物件を、買主が1,500万円なら買うと

買い付け証明を出し、売り急いでいた売主は渋々我が家を手放すようにしたのですが、契約後

買主は、ホームインスペクションをし(専門業者による建物の点検)建物に瑕疵を発見した。

修理費用が300万円要するからと、300万円の値交渉をする。(良くあることです)

 

専門業者による建物点検にて発見された瑕疵を証明されたので、売主は渋々300万円の値引きを

しました。

800万円も値引きされた売主は、当然ながら面白くありません。

そして取り引き日を決め、銀行で決済するようになったのですが、司法書士の先生を買主が

指名してきた。

しかし売主さんも、普段お世話になっている司法書士がいて、取り引きの時はその司法書士に

して貰うと決めていた。

しかし、買主は自分も懇意にしている司法書士がいるのからと、指名してきた。

 

売主は、買主に散々値切られた上に、司法書士まで指名するとはけしからんと、私に相談したのです。

このような場合、売主の意見を尊重するべきではないですか?

不動産売買で売主と買主と比べたら、売主が上座だと思うのですが違いますか?

不動産を売ってあげるのだから・・・

コマツさんどう思いますか?

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

私の即答は・・・

売主、買主それぞれの司法書士に来て貰って、司法書士2人で行うことも出来ますよ。

又、お気持ちは良く解るのですけど、売主と買主どちらが上座かと云えば、買主さんになります。

デパートで買い物しても、何処で何を買おうとも、商品を渡す方よりもお金を支払う方がお客さん

になるので、どちらが上座かと云えば買主が上座となります。

不動産業もそうですよ。

賃貸の場合、仲介手数料を支払ってくれる借主がお客様で、空室を提供するだけの家主さんは

商品の提供者としか見ませんので、お客様とは違います。

只、最近は入居促進費とか、サポート管理料とかの名目で支払ってくれる家主さんはお客様と

なります。

他業者さんでも、サポート管理料を頂いて無い家主さんは、後々何かトラブルが有ろうと、ただでは

働けませんので、何とかして下さいと云われても、無償では出来ませんとお断りする業者もいるようです。

無料相談所に、家主が来て○○不動産は何もしてくれないと苦情を言いに来ることも有りますが、その時

に何か金銭を払いましたか?業者をただで使おうとしても無理ですよと言います。

・・・・・・・・・・・・・・

話はそれましたが・・・

売買の定義では、お金を支払う方がお客様となり、商品を渡す方よりも上座となります。

 

では又・・・管理人。

 

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後悔しない不動産物件の買い方

  • 2018.01.05 Friday
  • 12:12

不動産を買うのに後悔しない方法について書いてみます。

不動産は高額な買い物です。

ローンを組めば35年・40年と、人生の多くを住宅ローンのために生活を縛られます。

でも、買った後から後悔しない方法はあるのでしょうか?

あります。・・・まず、物件の購入を決断するときに、

皆さんがおっしゃる希望と、買う気になるのは・・・

(順不同)

‘当たりの良い家。

校区内で、便利の良いところ。

0造て広い土地。

いれいな希望通りの建売りだったから。

ッ枠廚良く、水はけも良さそうだから。

高台で津波などの水害の心配がなさそうだから。

Т崋茲蠅気に入った。

物件が安かったから。

建築費が安くて、希望の家が建てられそうだから。

感じの良い信頼できるハウスメーカーや不動産業者に任せたい。

今払っている家賃のことを考えれば、この家を買った方が安くつく。

将来のことを考えれば少々無理をしてでも、立派な家が欲しい。

・・・・等々このような気持ちで購入する方が多いようです。

では買った後から、後悔した人の例を挙げてみると・・・

(順不同)

‘当たりは良かったのだが、数年後南側に家が建ったので、日当たりが悪くなった。

道路が狭かったり、一方通行だから不便だ。

C枠廚弱いのか、家が傾いた。

ぢ膠の時に、途中の道路が水につかり嫌になった。

ノ戞近所に変なのがいて面白くない、気持ちが悪い。

Χ瓩が大通りで、大型車が通る度に家が揺らぐ。

Ф瓩に広場や公園が無く、夜道も危ないし、環境が悪い。

隣の家が事故物件で、白骨死体があったと聞いてから気味が悪い。

家の中に霊道が通っているのか、変な音や声が聞こえる場合がある。

近くに宗教の教会が有り太鼓の音や、見知らぬ人の出入りが多くうっとうしい。

近くの託児所や保育園児の子供の泣き声がやかましい。

汽車の信号機の音がやかましい。

建築費は安かったが、それなりの物だったので、後の修理費が高く付いた。

山ぎわなので、湿気が多く建具や、押し入れに直ぐカビが生える。

川が近いので、気持ちが良いかと思ったら冬は寒く、暖房費が高く付く。

阿箸討皸造い隼廚辰毒磴辰燭里世修理費用が高くつき、安物買いの銭失いだった。

洩詰して広い家を買ったが、子供が出て行くと夫婦2人では広すぎると思う。

嘉感擇硫箸魄造買ったのだが、固定資産税がこれほどきついとは思わなかった。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

まだまだ色々と理由は出てきそうですが、大事な人生を賭けてローンを組み大きな買い物を

するのですが、後悔する人も結構いるようです。

では、後悔しない方法は?

多くの方が、土地を見て土地を買い、家を見て家を買い、値段を見て不動産を買っているのです。

そうではなく、後か後悔しない大事な方法は・・・・

土地の広さや建物や値段ではなく。環境を買うのです。

環境が気に入らないと、後で必ず後悔するときが来るのです。

環境が一番大事なのです。まず将来に向かっての日当たりや、(南向きに限らず)便利良さ

空気、長く付き合っていく隣近所の人柄等、環境を一番先に優先するべきなのです。

土地の広さや地形、建物はその次ですね。

一生住み続ける環境を気に入って買えば、そこにずっと住みたくなるものです。

 

それと土地の値段なのですが・・・

当然ながら人気のある所は高く、不人気の所は安いのです。

問題はその人気が何十年も続くのか?不人気が何十年も続くのか?

と言うことです。

道路が狭いとか、大雨により水害になると言うのは、いずれ解消される可能性があります。

つまり、今よりは悪くならない、今よりも安くならないと言う事です。

逆に道路が拡張され、便利になり、坪単価が高くなった所は、下がることはあっても、中々

今よりも高くならないと言う事です。「全国の統計です」

 

良く聞かれるこれから土地がもっと上がるのか?なのですが・・・

基本的に土地の価格は、人口密度と比例するのです。

狭い土地に人口が増えれば高くなるし、人口が減れば安くなります。

そう考えると、高知県の場合人口が増える要素がなく、減っていく一方だと思います。

ちなみに・・  (市町村)           (地価)          (住みやすさ)     

 

 

 

以上のように四国の土地平均価格を添付しましたが、高知市は四国で2番の高さです。

(数年前は四国でトップでした)

日本の人口が減っていく中で、地方では良い大学を出ても働く企業が無く都会へ出て行きます。

これから先、高齢化社会になることは間違いないし、又、人口が減っていくことも間違いない。

中長期のスパンで検討すると、上がったり下がったりを繰り返しながら徐々に地価は下がって行くと

予想されます。

又、造成業者は造成を辞めると失業するので、山や畑を造成して宅地にします。マンション業者は

マンション建築を辞めると倒産しますので、次から次へと年間何棟もマンション建築を進めます。

アパート経営者も空室を無くするために、新築アパートを建てるので、古いアパートは空室が増える

一方なのです。

政府も現在820万戸の空き家対策を検討しているのですが、人口が増えない限り需要は難しいと

想像されます。

後、30年くらいは買い手市場が続くと予想されるので、しばらく辛抱すれば土地が上がるのではと

想像するのは、止めた方が良いと思います。

※都会や、又、郡部から集まってくる中心地はしばらく人口増加になるかも知れませんけど、郡部や

田舎は益々過疎化になる予想です。(長期的なスパンで予想した場合)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

歴史は繰り返すと言いますので、50年以上すれば人口も劇的に増えるかも知れませんけどね〜。

今の大人達は白骨になってるでしょうけど(笑)

では又・・・・管理人。

 

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標高と海抜の違いは?

  • 2017.12.27 Wednesday
  • 14:54

お客様によくここは、海抜何メートルですか?と聞かれる事があり、先日は標高何メートルですか?

と聞かれ、又、標高と海抜の違いは何ですか?と聞かれたので、・・え??

多分同じようなものではないでしょうかねぇ〜と云ってしまったのですけど・・・

確かに標高と海抜の違いはあるはずだと調べたのが、標高は東京湾の平均海面を基準とした高さで

海抜とは、近隣の平均海面を基準とした高さなのでした。

慣習的には、主に標高とは平均海面からの山の高さを云い、海抜とは近隣の平均海面からの陸の高さ

を云うようです。

海抜0mと言っても、標高0mとは云いませんものね〜

高知市の中心部は低く海抜0m〜3m地帯が多いように思います。

勿論、海抜の高いところも沢山あるのですけど、東日本大震災の時のように大津波が来たらどうで

しょうか?

例えばM9の地震が起きた場合、日本全国何処でも必ずと言ってよいほど津波が想定されます。

東日本大震災の津波を参考にすれば・・・

富岡町で21.1mまで来ています。

安全な海抜はと言えば標高30m以上はないと心配ですね。

日本全国の海抜を調べる地図は↓が便利です。

http://maps.gsi.go.jp/#17/33.571476/133.507694/&base=std&ls=std&disp=1&vs=c1j0l0u0t0z0r0f1

高知市内は海抜0m〜3m位が多く、津波をとても警戒しなければならない所なのです。

現在沿岸19市町村のうち16市町村に避難タワーが100基あるのですが、2018年度中に

15期増やし115期になる予定だとか・・・・

1番危険地帯と言われる黒潮町なのですが、高さ14mです。

しかしこのようなもので大丈夫でしょうかねぇ〜・・・・

このような津波が来た場合、ひとたまりもないように思いますけどね〜・・・

 

黒潮町佐賀にある日本一の高さを誇る避難タワー(22m)ですが・・・

このような想定外の津波が来た場合は、ひとたまりもないでしょうね〜・・・

天災は人間の力では防ぐことが出来ず、安全な場所にスムーズに逃げる避難訓練をした方が

良いと思いますけど・・・

 

高知市の約1000年前の想像図ですが、一宮神社の側に船着き場があったそうだから、ほぼ

このような地形だったでしょうね。

私は、仁井田出身なのですが子供の頃、近くのおじいさんが、仁井田の土地は高知城の

天守閣と同じくらいの高さがあると聞いたことがあります。

津波は怖いですよね〜・・・でもいつかは必ず来ると思って生活しないと。。。

昔と違い、津波情報は早いですので、安全な場所にスムーズに避難することが大事だと

思います。

では又・・・・管理人。

 

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相続後の売却は申請期限から3年以内がお得です。

  • 2017.12.20 Wednesday
  • 01:17

親から土地や建物の不動産を相続した場合、相続の申告期限(亡くなってから10ヶ月以後)から3年以内

に売却すると受けられる特例についてご存知でしょうか?
 

譲渡所得税率は所有期間によって異なり、売却した年の1月1日の時点で所有期間が5年以内であれば

短期譲渡所得となり、39%(所得税30%・住民税9%)+復興特別所得税2.1%(※)、5年以上で

あれば長期譲渡所得となり20%(所得税15%・住民税5%)+復興特別所得税2.1%(※)が課税

されることになります。
しかし、このように不動産の売却時には譲渡所得税が発生しますが、一旦相続税を納税

した後に売却をする場合、特例を受けられるのです。

この所有期間ですが、相続により取得した不動産を売却する場合は、被相続人が所有していた時期を

引き継ぐことができますので、相続財産を売却する場合は、長期譲渡所得の適用を受けるケースが

ほとんどといえます。

(先祖代々の土地など、取得費が不明瞭なケースでは売却代金の5%を取得費として計上することが

できるようになっています)

 

 

※相続された場合の特例を知らないと、大きな損をする場合がありますよ。

 

相続税の支払いをもっと安くすることは出来ないのか?

 

結論から言うと相続税を安くする制度はあります。

特例を知らないと損をするとか、安くするというのは語弊がありますけど
・相続をしたものの支払ができない
・その後の生活が著しく困難になる
ということがないように国が考慮して作った「控除」と「特例」という制度はあります。

 

たとええば・・・

基礎控除

贈与税額控除

配偶者控除

未成年者控除

障害者控除

等があります・・・・・

尚、詳しいことは私よりも、税理士さんに聞いた方が良いと思います・・・

只、このような控除があることは知っていたほうが得なのです。

ちなみに、配偶者控除を使える方は・・・

配偶者(夫・妻)
*婚姻関係にない方は不可(内縁の夫や妻は不可)

 

【制度の概要】
配偶者は特別に1億6,000万円もしくは法定相続分のどちらか高い方までの控除を受けることができます。
なぜこのように配偶者が優遇されているかというと、財産は夫婦の協力のもと築き上げられるもので、

共有となる財産を夫婦間でやりとりするとき多くの税金を納めるのは間違っているという考えがあります。
また、今後の生活に困らないようにとの考慮もされています。

 

尚、詳しいことは専門の税理士さんに聞いた方が得策ですけど、このような制度があること位は知って

いた方が良いと思います。(電話相談は無料です)

このような事を知らずに、随分損をされている方も多く見られましたので、紹介しました。

 

では又・・・・管理人。

 

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底地が他人名義の場合の危険性

  • 2017.12.07 Thursday
  • 15:32

以前私が手がけた物件で、難題だった事例を紹介します。

 

A地物件をマンション業者が購入したいと、買付け証明が入り再度、物件の詳細を確認するために

現地調査をし、(法務局・市役所・水道局等)で確認をし重要事項説明書を「上図」のように

詳細を描き込み、重要事項説明書を仕上げたのですが・・・・

道路に個人所有の名義が残っている所は良くあることで、2項道路等セットバックしたところは

個人の名義がほとんどそのままになっています。

マンションの条件は、下水管を引くこと、そして前面道路(幅員4.5m)を舗装する事でしたので、

水道局に相談し下水管も市の負担でやって貰うことになり、道路の舗装は自費で行うので、許可は

当然のように貰えました。

所が図の赤い部分のB地所有者が、この道路を通ることは許可するが、自分の底地に下水管を引く

事はゆるさん。又舗装はさせないと、言って来た。

え〜??・・・

まさかそんな反対をするとは、夢にも想像してなかったのです。

自分の敷地の前を市の負担で下水管が通り、舗装も全て行うから喜んでくれると思っていたのです。

 

市の方も個人名義の底地に下水管を通すときや、その上を舗装するときは、底地兼者に同意書を貰う

のですが、手みやげを持って市の同意書を持って行っても、はんこが貰えない。

何度か、市や県の担当者に相談をしたり、建築確認の許可が下りた場合でも県は何も出来ないのか?

と、相談するもこの事に於いて後で会議をするので、明日連絡をしますとのことでした。

が、・・・・

待てど連絡が無いので、翌日電話すると・・・・

会議をしたのですが、難しいですとのこと・・・・(早く言えよ!)

 

仕方ないので、B地所有者にどのようにすれば、同意のはんこを貰えますか?お金ですか?

(約4坪の底地権利なら普通は2〜3万円。10万円位なら仕方ないかなと、思ってはいたのですが)

・・・・・・・・・・・

ま〜そういうことじゃの〜・・・

と言いながら・・なんと!片手を広げたので・・・

50万円ですか?と聞くと500万円だという。

到底話になる金額ではないので、解りましたではこの話はなかったことにしましょう。

と帰ったことでした。・・・

 

このことを、A地所有者に告げると、Aは20年程前にここに息子の家を建てようと高く買ったのですが

息子は他に家を建てたので、駐車場にしているが渋々約半値で手放すようにしたのですが、これでは

誰も買わないし、もっと値を下げても売れませんね。

ここを買うときは、以前の不動産屋さんから、そんな説明何も聞かずに買ったのですと・・・

近所にこんな人が居ることを知っていたら買うのでなかったと嘆いていました。

 

市や県と言えども、法律では県の指定した道路といえども、底地権利者の承諾なしに土地の改良等は

出来ないと言うことなんです。

 

気を付けましょうね。・・・・・

 

では又・・・・管理人。


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通行地役権について・・・

  • 2017.11.30 Thursday
  • 13:34

以前問題になった、通行地役権(つうこうちえきけん)についての相談です。
※業者の方はご存じなので、あくまで素人の方の為に説明します。
以下のような土地についてです。

 

問題はA地所有者の相続人が、赤線部分(75僉砲麓分の敷地なので、所有権を主張し、そこに

塀を作ると言うことなのです。
それを主張されると、B地に住んでいる所有者(木造住宅)とC地に木造アパート(4世帯)を

持っている所有者が困ります。

話を聞くと昔ここに家を建てるときに、A地所有者家から許可を貰って建てている、だから今更

その通路を戻せと言われても、とても困る。
所が、A地相続人のFは、B地、C地所有者に威嚇をもって強引に、そこに塀を建てようとする。
困ったC地所有者は知り合いの不動産業者Yに相談した。
話をまとめるように依頼されたY業者は、Aと交渉したが、Aは知り合いの弁護士にも相談して

自己所有地に塀を築くことは法的にも問題が無いと聞いたので塀は築きますとのこと。

 

Yは話し合いの上、今すぐには塀をしないが、5年後にはブロック塀を建てるとの条件で了承した。

Y業者はA所有者の意見をB所有者とC所有者に説明して納得して貰い、5年間は今まで通り使用

しても良いが、5年を過ぎるとA所有地を返却すると契約書を作製し、それぞれに署名捺印を貰い

契約書を交わした。
しかしどうしても納得のいかないC所有者は私の所に相談に来たのです。
何とかなりませんか?と・・・・
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
まず、この場合は長年道路として通行していますので、通行地役権(つうこうちえきけん)というもの

が発生していますので、法的にも道路として永遠にこのまま使う権利があります。
(弁護士が権利を主張できると言った?そんなことを言うはずがない)
それと、1.5mの私道(生活道)は建築基準法の道路ではないので、更地の場合は新たに建築出来ません

が現在建っていますので、法42条但し書きで再建築は出来ます。

しかしCさんの土地は共同住宅なので、共同住宅の再建築は出来ません。

道路幅員が2m未満なので、2世帯住宅すらも再建築出来ませんよ。(Bさんの土地もそうです)
つまり「再建築不可物件」ということになります。

1世帯住宅なら再建築の許可は下りると思いますが・・・
それと、同意の契約を交わしているとのことですが、法律違反なのでどのような契約を交わしていよう

とも「無効」です。こんなことを弁護士が知らないはずはないですけどね〜・・
そんな契約書を作る不動産業者も信じられませんけどね(笑)・・・
通行地役権とは、国民の生命と財産を守る為の権利ですので、了承を得て数年経過すると権利が発生

します。善意でどうぞここを通って下さいとと言うのも、しばらくすると権利が発生します。
何年間使用可と言う、覚え書きでも書いていれば別ですけどね。


今回の場合は、A所有者がどうしても譲らないと言うのなら、裁判所で時効所得の申請をしたらどうで

しょうか?善意で10年、悪意20年と言う法律があるので、悪意というのは他人の土地と知っていても
20年以上自分の土地のように使用していると、時効所得になるのです。
国や市町村等、官の土地は時効所得は出来ませんが、民の土地は時効所得という法律があるのです。


では又・・・・管理人。

 

 

契約後、取引日までに売主が死んだ場合。

  • 2017.11.27 Monday
  • 10:42

契約をしたのですが、取引決済前に売主が亡くなったのですが、その場合どのようにしたら良いですか?

と、A業者さんから問い合わせがありました。

たまに有るんですよね〜このような事が・・・・・

 

私も一度経験があります。私の場合は・・・

売主さんが病気で、生きている内に売却して世話になっている内縁の妻に財産を分けたい。

と売り別荘を依頼され買主を見つけたのですが、県外のお客さんだったため、契約が10日後だった。

ところが、売主さんは契約の3日前に死んでしまったのです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・

懇意にしている司法書士に何とか方法はありませんか?と訪ねると・・・

契約後なら、死亡しても取引は出来るが、(身内の確認要)契約前だから難しいとのこと。

まして、今回は売主が独断で内縁の妻に売却金を譲るようなので、法定相続人は了承しないだろう。

せめて、契約後なら何とか移転出来るのだがとのことでした。

私がもう少し病気の内情を把握していれば、緊急な手配を何とか出来たのに、と残念な思いをしたことでした。

・・・・・・・・・・

つまり契約後の死亡なら、証明者がいれば所有権移転できるのです。

所有権移転後に相続人が異議を申し立てても買主(B)は相続人に対抗できます。

下は売主が法人で家庭裁判所が相続管財人を選任した場合です。

 

簡単な説明になりましたが・・・

今回は以上です。

 

では又・・・・管理人。


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大東建託の不動産会社招待会

  • 2017.11.08 Wednesday
  • 14:18

毎年、11月上旬頃に大東建託様より不動産会社の招待会があります。

ほぼ、毎年参加させて貰っているのですが、今年も11月7日(火)に高松のホテルクレメントにて

出席させて頂きました。昨年は息子と二人で参加したのですが、今年は家内と二人で参加しました。

 

今年は特に記憶に残るサプライズがありましたので、報告させて頂きます。

毎年、開会式の挨拶として代表取締役社長(熊切直美氏)の会社方針や目標、業績などの説明が有り

そして取締役本部長の、不動産会社との新たな取り組み強化などの説明があり、例年と同じような

業務提携の強化、等の説明が粛々と進み、恒例の成績の良い大東建託協力店(四国地区)の感謝式典

があり、立食の懇親会で各々名刺交換をし、お楽しみ抽選会をして閉会となるのですが・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・

例年は懇親会の前に、芸能人や漫才師が来て、堅苦しい雰囲気を和やかにして場を盛り上げようと

毎年芸能人を呼んで頂けるのですが、今年は森脇健児さんの講演会でして・・

講話のお題は・・・

「どん底に落ちて新しいチャレンジが始まる」

芸能人にうとい私でも、彼の昔の活躍は聞いたことが有り、名前も顔も知っては居たのですが

最近は、テレビでもご無沙汰のようで、あまり人気者と言える芸能人ではないと思いますが

1時間もどのような話をするのかな?と聞いていたのですが・・・

 

自分の人生を高校の時代から、芸能界に入ることを決心し、芸能界に入った頃の出来事や苦しみを

そして、徐々に人気が上昇し、寝る時間も無いほど忙しくなり25歳の頃には年収は1億円を突破し、

マンションを買った話や、ベンツを2台キャッシュで買った話など・・・だが徐々に人気が無くなり

仕事が減り収入も全くなくなり、全てを売り払っても食べるにも困るほどの生活も経験し、女房

子供もいたので、男として一家の長としての生活の不安を淡々と語り・・・

話も上手い、聞いていてなるほど、なるほどと。。。

高所得者からそのどん底に落ちた時の不安、もう駄目ではないか、元のように立ち上がれないのでは

ないかと思う不安。

離れ小島に一人で単身赴任し、家族の顔を思い浮かべながら日に1食か、2日で1食と言う日が続き

生活費は1ヶ月1万円と言う貧困生活。

ストレスで髪が抜ける話など・・・神にすがりたい気持ちなど、目に浮かぶような話を淡々と笑い

ながら話す顔を大スクリーンで見ながら、話うまいな〜と感心して聞いていました。

 

そして、芸能界での徐々に仕事が増えたのも、以前の後輩としてかわいがっていたスマップや、名だたる

後輩のおかげ、かつて可愛がっていた後輩に助けられたのも、森脇氏の人柄が良かった為だと思う。

 

1時間に及ぶ森脇健児氏の波瀾万丈の人生を笑いを混ぜて淡々と上手に語る。

どん底に落ちた時のチャレンジ精神がすばらしい。どん底を味わった彼はもう、これから先どのような

ことがあろうとも大丈夫でしょう。あっという間の1時間でした。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

私の好きな言葉「ピンチはチャンス」

ピンチの時にこそ、実力を発揮できるチャンスだと思います。

私は、人の値打ちを計る物差しは学歴でもなければ、高収入でも、姿形でもない、「人柄だ」と思っています。

これから私も森脇健児氏の見方が変わることでしょう、いつまでも芸能界で頑張って欲しいと願います。

今回の大東建託の企画は、とても良かったと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

そして懇親会が始まり、名刺交換を済ませそろそろ飲食に満足し、宴もたけなわの頃に恒例の

「お楽しみ抽選会」が始まりました。

今まで、ハズレばかりで当たったこともなかったのですが、今日は普段と何か違う当たりそうな予感

がしていました。出席者全員に一枚ずつカードが配られ、そのカードの色と番号で当たれば景品が頂け

るのですが、私の番号は青の034番、家内の番号は青の073番、家内の番号を見た瞬間に

それ当たりや!と言ったのです。何故だか分からないけど、ついそう感じたから言ったのです。

何等か解らないけど、当たりやと思ったのです。

家内はウソやろ!・・・いやそんな気がする。

 

それが本当に当たったのです。

なんと「一等賞」

これがその目録です。

ひな壇に上がり、社長から当選賞を頂く。

 

(スミマセンこれは他県の模様です)

あいにくカメラを持ち合わせて無かったので、他県の模様を拝借させて頂いたのですが、このような感じ

なのです。

会社名は?と聞かれ・・ハイ「コマツ住宅」の小松です。

会場の割れんばかりの大拍手と、大スクリーンに家内の笑顔が超アップで映り・・

さすがの私も腹をかかえて大笑い。

40年連れ添ったが、女房のこんな太い顔は初めて見た。自分でなくて良かった。(笑)

家内のおかげで、良い思い出旅行が出来そうです。(大東建託さん、ありがとうございました。)

 

4つの国内旅行から好きなところを選び、2泊3日の旅行をペアで招待してくれるそうです。

(未だどこか決めていませんけど・・)

 

今日はとても楽しい一日でした。

思いがけない楽しいサプライズもありましたが、森脇健児さんの話も身にしみて・・・

「ピンチはチャンス」の心で、後輩や友人を大切に、もっともっと人柄に磨きを掛けるように生きたい

と思います。

自分を必要としてくれない。愛のない人生なんて、本当につまらないと思いますよね〜

森脇氏の人柄を多くの後輩や仲間が必要としてくれたので、頑張れたのだと思いました。

 

では又・・・管理人。


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幽霊や悪霊の払い方

  • 2017.10.31 Tuesday
  • 19:38

不動産業で売家や、借家、アパートを紹介していると、良くある質問がここ大丈夫ですか?と、言う質問

です。

何がです?と聞くと・・・・率直に「幽霊出ませんか?」と聞かれるのです。

ネットより拝借。これは本物ではないと思います。本物の写真を持っていますがアップは控えさせて

頂きます。

外国の幽霊?・・・・・・・・・・・・

 

本当に良く聞かれるのですよ。幽霊は英語で「ゴースト」のように、世界中で幽霊の存在が認められてい

ます。

幽霊を全く信じない人もあろうかと思いますけど、信じる人は世界中に沢山いるのです。
私も自分が幽霊になったような経験をしたことがあります。(幽体離脱です)
以前ブログに書いたことがありますけど、まだ読んでなかったら見て下さい。(幽体離脱の真実)
http://kimama.komatsu-j.info/?eid=323
私の体験談を書いています。幽体離脱と幽霊とは違うと思うのですけど、感じ方は同じように思います。

戸が閉まっていても、壁だってとおりぬけられる。真っ暗闇でも薄いブルーで全て見える。
声は出ないが、(自分の場合)耳は聞こえる。※何故か幽霊は声が出ます、聞いたことがあるからです。


不動産業者として、事故物件(自殺、他殺、事故死)は告知義務があるのですが、業者でも知らない

場合もあります。

※売買の場合は業者の調査不足とし罰せられる場合があるので知らなかったでは済まされません。

だから、売買の場合は事故物件ではないかとよく調べ、知っていることは告げなければならない義務が

あるのです。
つまり、告知義務があると云うことは、霊的な災いが多分に在るから、調査してでも告げなくてはなら

ないという義務なのです。


私も精神を集中すれば、ある程度は霊魂の気配は気がつくのですが、気がつかない場合もあります。

私が行くと隠れて気配を消している霊もいるのです。
チョットこの家の気配は怪しいなと思えば、さりげなくお勧めしません。

又、事故物件で無くとも以前からそこに住み着いている霊もいるのです。

又、霊の通る道「霊道」がある場合もあります。
その霊道は塞ぎようがないので、そこにベットや机は置かない方が良いでしょう。
不動産業者として、他人の財産を根拠もなく感じるだけで、ここやばいですよ、とは言えませんし(笑)


借主から良く聞かれるのが、あの家で誰か死んだのですか?と・・・

どうかしましたか?と聞くと・・
変な音がしたり、人の気配がするのですと。

階段を上がってくる音とか、風呂場で子供の声がするとか、トイレの流れる音がするとか、誰も居ない

のに人の気配がするとか・・それは、気のせいも考えられますが、90%以上は霊現象だと思います。

そこまでひどくなくても、ラップ音が聞こえたり(パキッ・パキッと枯れ枝を折るような音)

ミシッ、ミシッ、と天井で人が這う音が聞こえたりする場合もありますね。

それは他人の場合もありますが、亡くなった家族や親しい人の場合もあります。

(例えば急に懐かしい、おじいちゃんやおばあちゃんの臭いがしだす場合も)

悪さをする霊も、守りに来た霊もあります。


何故、そのような怖がらす事をするのでしょうか?・・・あなたも霊になれば分かると思います。

気づいて欲しいのです、だから合図を送っているのです。特にお盆や命日が近づくとそのような事が

起きますね。
又、不慮の事故等でなくなり、天国や地獄にも行けず、助けて欲しい霊は浮遊霊となり、現世をさまよって

いる霊は沢山います。

霊感の強い人を見つけては一生懸命波長を合わせて、気づいて欲しい、何とか助けて欲しいと

お願いに来るのです。

が、霊感の強い感じる人はそれが気持ちが悪く怖いのですよね〜・・
亡くなった身内や、友人の霊は嫌な感じはしませんが、変な重たい嫌な感じの時は疲れますよね〜・・
元々そこに住んでいた霊もいれば、誰かが連れてきたり、呼んできたりする場合もあるのです。
一口に霊(幽霊)と云っても色々あります。地縛霊、浮遊霊、動物霊、魑魅魍魎・・守護霊もそうです。
感じない人は全く感じません、波長が合わないのです。

アンテナの周波数を合わせば感じるはずなのですが、霊感の強い人は周波数を合わせるのが上手な人

でしょうね。

霊の方から気づいて欲しくって周波数を合わせに来る場合もあります。

気にしなくても良いのですが、怖がると霊の方から面白がって近寄ってくる場合もあります。

あまり家が騒がしく、気持ちが悪いようでしたら家祈祷(やぎとう)を力のある神主にして貰えば

悪い霊は退散します。本来、年に一回くらいはして貰った方が良いと云います。


ほとんどの神主や、お坊さんは神様の力を借りて祓い清め、きれいな空気にしてくれるのですが

(それさえ出来ない神主も居ます)一時しのぎだと思います。

その証拠に数ヶ月後には又お祓いをしなければ汚れた霊が集まってきます。

本来なら、そのような霊を天国まで連れて行き、二度と戻ってこないように成仏させてあげるのが

本懐(本意)でしょうけどね〜・・そのような力を持った神主さんも少なくなりました。
・・・・・・・・・・・・・・・・
家を掃除もせず不潔にしたりすると、悪い霊が集まって来てたまり場になる場合もあります。
その部屋を開けた瞬間にドキッとするぐらい、霊らしき者が30体くらい感じたこともありました。
その部屋はとても汚い部屋でした。

きれいに整理整頓された風通しの良い部屋では嫌な気を感じたことはないですけどね〜・・・

定期的な家祈祷(やぎとう)もお勧めします。

(氏神様か知り合いの神主さんを自宅に招いて家祈祷をして貰えば、家の空気が変わります)

 

私も以前は、自宅を毎年年始(15日頃迄に)神主さんを呼んでやって貰っていたのですが、

最近は自分で行っています。
簡単な方法は、家をきれいに掃除をし、神棚の榊を替えお供え物をして、家を守ってくれている

神様(氏神さま)に家を祓い清めて下さいとお願いします。

(祝詞をあげるに越したことはないですが、出来ない場合は念じるだけでも効果はあります)

そしてボールかどんぶりに塩水を入れ、榊の枝を少し折り葉をその塩水に少し付けて、祓いたまえ

清めたまえと、塩水を散らしながら神様にお願いするのです。

感じる場所全てに、玄関、台所、風呂場、トイレ、寝室、各部屋の感じるところ全てをその塩水を

散らし祓い清めるのです。効果は充分にあるはずです。

又、自分にくっついている場合は、氏神様の神社へ行って自分に憑いている霊を払いのけて下さい

とお願いし、神社の狛犬の前で祓いたまえ、清めたまえと肩や腕、足等をパッパと払うのです。

魑魅魍魎ならすぐにパラパラと退散して落ちるはずです。(家の中ではしないように)


科学では解明できないでしょうが、不思議な事はあるのです絶対に・・・
墓地だった山を宅地造成して、分譲している所は全国に多々あると思いますが、そこに家やマンションを

建てて住むと病人が出たり、怪我や、悪い事が重なると云うのは全国にあることです。


数ヶ月前、お客様で土地を買って家を建てたいと云う新婚さんが居て、予算内で家を建てようと思えば

安い土地を探さなければなりませんでした。

一つだけ破格の値段で売りに出されていた土地があったので、理由を聞けば、以前火事で焼けその火事で

死んだ人が居る。

事故物件だから安いのですと聞き、そのお客さんに事故物件の土地なら安くて良いのがあるけど駄目

でしょうね。と聞くと、是非見てみたいとのことで、案内すると、きれいに整地された土地で広くて

安いので即、気に入ったので買いたいとのこと。

 

事故物件ですけど宜しいですか?と聞くと、自分はそんなことは信じません。

金縛りの経験も無いし、幽霊も全く信じないので大丈夫です。

ここを買いますと云うので、買付け証明を書いて貰い売主に提出しようと思った矢先、スミマセン

やっぱり買うのを取り消しますと連絡があった。

どうしたのですか?と聞くと・・・今朝方仕事が早く終わったので、帰りにその土地を見に行ったところ

その土地に一歩踏み入れた瞬間に金縛りにかかり、一歩も動けなくなった。

あんな怖い経験は初めてした。

気持ちが悪くなったので買うのを止めます、他の所を買いますので探して下さい。
そうですか、契約の前で良かったですね。と他の所を紹介して買って貰ったことでした。
ちゃんと力のある神主さんにお祓いをして貰っていれば、そんなことはなかったでしょうけど・・・


事故物件には不思議な事が多々あるのは事実なのです。
事故物件でなくとも、霊的な障害がある土地もあります。それはいくら見ても分からないのです。

地鎮祭の様子

通常は建築の際は、地鎮祭を行います。その意味は・・・
その土地の神様にお願いして祓い清め、そこに家を建てる許可を貰い、神様を感謝の心で祝い、

工事の安全と家の繁栄を祈願する行事なのです。
地鎮祭は神式と仏式がありますが、神様にお願いするのだから、神式が正統だと思うのですが、

仏式にこだわるのであれば、それも有りかなと思います。


最近は地鎮祭を省いて建築をして、売ってしまえばそれでおしまい、と言うやり方も見かけますが、

何も災いがなければ良いのですが、そのような時代になったのでしょうね。
昔は、棟上げの時は餅投げをしたものです。本来餅投げは「散餅銭の儀」と言う災いを祓う神道の儀式で、

 

土地神さま産土神さまを祀り、上棟式の九つの儀式を行い、ご近所さんや多くの方に餅や小銭を投げて

こんなに喜んで貰ってます。

この地に建てて住みますので、永代に災い事が起きないようにと、土地の神や産土の神さまを讃えお願い

する儀式なのでしたがそんな餅投げも、もう昔の風物詩になりましたね〜 ・・・

・・・・・・・・・

今日はここまでにします。続きは又次回に書くようにしますね。

 

では又・・・・管理人。


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収入印紙と収入証紙の違い

  • 2017.10.19 Thursday
  • 10:31

プロの業者でも意外と知らない、印紙と証紙の活用方法。

 

 


収入印紙を貼る必要のある書類を「課税文書」といいます。

※領収書も課税文書になります。

(平成26年4月1日より5万以下は非課税で5万〜100万円迄を200円の印紙を貼り付けます)

又、課税文書か否かの判断は文書の名称ではなく内容から判断します。 

例えば「請負契約」と書かれていても実質的な契約内容が「委任契約」であるならば、

印紙を貼る必要はありません。
又、不動産の契約書には賃貸契約と、売買契約があるのですが、賃貸契約書は以前(平成元年3月)

までは課税文書とされていたのですが、平成元年4月より課税廃止となって賃貸契約書に印紙は不要

となっています。

が、土地賃貸契約書は現在でも課税文書となっています。「国税庁文書の種類参照」

又、以前は登記印紙がありましたが、平成23年4月より廃止となり、全て収入印紙で納付するようになっています。

登記印紙(収入印紙)は登記官が納付の事実を確認し消印する事が規定されており、申請者は消印をしない事になっています。

 


今回は売買契約書について説明します。
売買契約書には収入印紙を貼り付け、割印など印章を押す必要がありますがそれについて・・・
まず、契約書は通常売主、買主と2部作製します。その契約書はどちらが印紙を貼る義務があるのか?
不動産業者は、依頼を受けて契約書を作成し説明をするのも業の一つとしています。
国税庁は、その作製した課税文書に連帯して印紙税を納める義務があるとしています。
(つまり誰が払っても良いので規定の税金を印紙で納めて下さいと言うことになります)


通常、売主、買主と公平に折半でそれぞれ自分の契約書に印紙を貼るのが慣習となっています。
突き詰めて言えば、契約書は署名捺印して相手方に渡すものであるから、買主は売主側の契約書に、

売主は買主側の契約書に印紙を貼るのが道理でしょうけど、同じ金額ですので、それぞれ自分の

契約書に自分で貼るのが通例となっています。
又、印紙には必ず 割印など印章を押す、もしくは署名をして消印をしなければなりません。
つまり、2度と印紙を使えなくする事によって税金を印紙で納めたことになります。
( 印鑑とは実印や銀行印など地方自治体や金融機関に登録されている特定の印影をさします。

これに対し名前などが彫ってあるいわゆる三文判などのはんこを、正しくは印章と言います)


業者さんでもまれに、契約書の印鑑で割り印して下さい。売主・買主双方の割り印を要望する

業者さんもいます。(別に違法ではないので、いくら押しても良いですけど)
割印は当事者でないと無効なのか?いいえ、代理人でも事務員でも大丈夫です。

要するに2度と使えないようにすれば、印紙で税を治めた事になります。
割り印の代わりに、サインをしても印紙税法には触れません。但し、×印や線引きで消印するのは

不可となります。


契約書に印紙を貼ってなかったらどうなるのか?
契約書自体は、印紙を貼ろうと貼るまいと有効です。(全く関係ありません)
只、治めるべき税金額の印紙を貼ってない場合は、印紙税法違反となり罰則があります。
それは3倍罰則となります。

例えば1万円の印紙を貼るべきところを貼ってない場合は、3万円の罰則があります。

又、所定の印紙を貼っているのに消印(割印)をして無い場合は印紙と同額の金額が罰則となり、

別途支払わなければなりません。
土地の賃貸契約書の場合や、貸店舗、定期借地契約などは通常、公正証書で行う場合が多いと思います

けど、その場合は公正証書に印紙を貼りますので、契約書には貼らなくても良いのです。
又、公正証書でも金額に触れてない場合、要するに金額の利害関係が無い場合は印紙の貼付けは不要です。

それと消費税分には印紙税は掛かりません。
 
収入印紙と収入証紙の違い。

収入印紙と収入証紙を間違えて買う人がいますが、全く異なるものなので気を付けて下さい。
収入印紙は国に納める文書課税なので、正確には流通課税となります。全国の郵便局、コンビニ等で売っています。
収入証紙は県や市の地方本部に手数料を払う紙が収入証紙なので、その県以外の他県では通用しません。

(高知県の収入証紙)

 

収入証紙は主に運転免許証を発行する時、自動車保管場所申請をする時、パスポートを発行する

時などに必要です。

証紙の販売所は警察、免許センター、県庁市役所、自動車学校、銀行などで販売していますが、

郵便局では販売しません。


 それと、領収書に収入印紙を貼る場合ですが、課税義務者と非課税義務者があります。
業として行っているものが、5万円以上の金銭を受領した時は領収書に規定金額の領収書を貼り付け

して押印(消印)しなければ、印紙税を支払った事にはなりませんが、受け取る金銭を業としてない

個人は非課税義務者となり、領収書に収入印紙の貼り付けは不要となります。


不動産取引で個人が不動産を売った場合でも、たとえ受領金額がウン千万、ウン億円でも非課税義務者

なので領収書に収入印紙を貼る必要はありません。(契約書には必要ですが)
領収書に印紙が貼って無くとも、領収書の効力には問題ありません。

もし、課税業者が領収書に印紙を貼ってない場合でも、慌てる必要も無くそのまま、税務署に提出しても

全く問題ありません。

罰則があるのは、うっかりでも領収書に印紙を貼ってなかった課税業者の方に罰則があります。

 

又、銀行振り込みをした場合はその利用明細書(振込証)が印紙を貼らなくとも正規の領収書

として通用します。

それでも、正規の領収書が欲しい場合はお願いしてみて下さい。

民法486条に弁済をした者は、弁済を受領した者に対して受取証書の交付を請求することができる。

とありますので、お金を受領した者は、領収書を求められれば、発行する義務がありますので、銀行

振り込みの場合でも同様です。
 

今回はここまでにします。

 

では又・・・管理人。


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退去してもらいたいが出て行かない。

  • 2017.10.09 Monday
  • 01:09

無料相談で案外多いのは、家主さんの相談で出て行って欲しいのに出てくれないという相談です。

色々なケースがあるのですが・・・・

‘居後に、暴力団、もしくは反社会的人物と分かった。

(入れ墨をしている、声が大きくて怖い、住民とのトラブルがある、空き部屋が増えた等)

 

家賃が遅れ数ヶ月〜数年滞っている。

 

I屋の中が汚くて、ゴミ屋敷になっている。(周辺から臭いと苦情が来る)

 

て居後に気がついたのだが、気味が悪い、変質者みたい。

 

ヂ召瞭居者と何かとトラブルが多く、マンションの空気が悪くなった。

 

その他、色々と相談もあるのですが、ケースバイケースで家主さんに問題がある場合もあります。

全ての説明は、長い文章になりますので・・・

今回は“屬痢入居者が暴力団と分かった場合を説明します。

暴力団対策法(暴対法)により禁止行為に該当する不当要求を行うと、中止命令等を経ずに刑罰が課せ

られます。

(ちなみに弊社は全国暴力追放センターに加盟しています)

最近では、昔のように暴力団が自らアパート等を借りに来ることはなくなりましたが・・

代わりに、内縁の妻とか、家族の父親が借りに来ることがあります。

まず基本的に、暴力団の組員は間違いなく賃貸契約は出来ないのですが、足を洗っている元組員

も、組員でなくとも首や、胸、腕に入れ墨、タトゥーが見える人は賃貸を借りる事も出来ません。

昔はそれほど厳しくなかったのですが・・・

今では入れ墨や、タトゥーで周囲の者を威嚇しなくとも、その要素だけで敬遠され、入居を断られます。

温泉や、プールも同じです。

それが反社会的勢力や、人物は受け付けない、閉め出そうとする現社会のルールなのです。

昔は、入れ墨をした不動産屋もいましたけどね〜・・・(笑)

これからは、入れ墨をした人は肩身が狭くなりますね〜、社会のルールからつまはじきされます。

以前も入居者に入れ墨の人が居りまして、真面目ないい人なのですが、入れ墨が見えると他の入居者が

怖がるので、隠すようにと注意し夏でも長袖を着て貰っています。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

この件については、私も数回経験があるので、自分の体験談を話します。

数年前になりますが、女性の方が一人でアパートを借りたいと事務所に来まして、家族構成を聞くと

ご主人と、その奥さんと、娘さんの三人暮らしとのこと、理由は娘さんが中学に入り校区が変わるので

学校に近いところが良いとのこと。

アパートですが、ちょうど予算内で一室だけ空いている所があります駐車場込みだから安いですよ。

と・・当社管理物件の案内をすると直ぐに気に入り、借りたいと言う。

(だいたい奥さん一人で物件を見に来て即決するのは怪しいと思って・・)

 

ご主人に見て貰って、意見を聞かなくても大丈夫ですか?と聞くと・・

主人はまだ入院中なのですが、来月退院します。アパート選びは任されています。

私・・・娘さんの意見は大丈夫ですか?

ハイ大丈夫です。

ご主人は退院すると仕事が出来ますか?

直ぐには働けないと思いますけど、良くなれば働くことが出来ます。

何処が悪いのですか?

内蔵です。

内臓は何処ですか?

以前から胃腸が弱く入退院を繰り返します。

とのことでした・・・・・・・・・

では、入居申込書に記入して下さい。申込書を差し出すと・・・

スラスラときれいな字で書き始めた・・・

ご主人の仕事は何ですか?

スーパー等へ食品を配送する運転手をしていましたが、止めました。

元の仕事に復帰するのですか?

イヤ、止めましたので、何か別の仕事をして貰います。

申込書によると、奥さんはスーパーの惣菜係(パート)ですが・・

奥さんのこの給料だけで大丈夫ですか?

主人が直ぐに働けないので、生活保護の申請をして通りましたので市から援助があります。

では、福祉課の生保証明を貰って来て下さい。福祉課の担当者は誰ですか?

第○○課の○○さんです。

では生保証明をお預かりしてから審査を行い、審査結果を後日連絡しますのでお待ち下さい。

・・・・・・・・・・・・・・・・

保証会社を通し、連帯保証人の確認と生保の確認が取れたので、入居を承諾し契約をしたのです

が、・・・2ヶ月後位に夜遅くに家主より電話があり・・・

小松さん大変なことになっているので、早く来てちょうだいと携帯に電話がありまして・・

どうしたのですか?と聞くと

先日入って貰った○○さんと隣の○○さんが大げんかになって、大きな声で殺すとか大騒ぎに

なったので、近所の方が警察を呼んでパトカーが2台来ている。

電話貰って直ぐにここへ来たけど、私怖い!やくざ屋さんみたい、体中入れ墨をいっぱいしてる。

小松さん知ってた?

イヤ知りませんでした・・・

とにかく直ぐ来てくれない?と言われたが・・・

その日は日曜日で休みでしたし、しかも11時過ぎ、お酒もかなり飲んでいたので、今日は無理です。

明日行ってちゃんと話をしますので、警察が来ているのなら警察に任して下さい。

とお断りして明朝、現地へ行ったことでした。

家主さんに聞くと、暴力沙汰にはならなかったので、警察は注意をして帰ったとのこと・・・

酒を飲み、奥さんを怒って暴れ奥さんが悲鳴やらが聞こえたので、隣の○○さんが見かねて注意を

しに行ったそうで、そしたらその○○さんと口論になり、怒ってお前を殺すぞ!と包丁を出した

そうです。

大きな声で、俺は先月殺人で刑務所から出てきたばかりやが、2人殺すも3人殺すも同じことや!

お前も殺すぞ!と威嚇したので、警察を呼び問題になったとか・・・

あんな人が居たら、皆が怖がって出て行くから小松さんお願いだから出して下さいと・・・

(私)分かりました直ぐに出します・・・

と言って問題の○○さんの部屋へ行くと、その主人が居て・・不動産屋か?まー上がって来いや!

奥さんの出された座布団に座り、周りを見ると襖も破れ、奥さんも顔を殴られた後がある。
奥さんは無言で座って居る、旦那さんは半袖のチヂミのシャツから、入れ墨を見せびらかすように

でかい態度で座っている。

(私)ご主人は入院中で、退院したら働くと聞いていましたが、暴力団の方でしたか?

   それなら契約違反なので、出て行って貰わなければなりません。

(旦那)何を勝手なことを言いよら〜・・・出て行けと言うならでていか〜や!そのかわり

   立ち退き料を300万持って来い!(また酒を飲んでいるみたい酒臭い)

(私)契約違反なので、この契約は最初から無かったことになります。

   即刻出て行って下さい。

(旦那)おんしゃ〜俺をなめちゅう〜んか?殺すぞ!と言って台所から包丁を取り出し大声で脅しに来た。

※この手のタイプは、脅しだけで刺す意志はないのです。チンピラ丸出し・・・

 万一の場合でも、何とか出来る自信があったので・・・(武道は一応そこそこの有段者なので)

(私)もう一度刑務所へ入りますか?と、座ったままで相手をにらみつける。

(旦那)なんだかんだと、大声でまくし立てて私を脅そうとするけど、斬りかかってくる様子はない。

(私)あなたは筋者ですか?どちらの組ですか?

   筋者なら筋者らしく、男らしく筋を立てるのが男じゃ〜ないですか?(※この言葉に弱いのです)

   うちは警察と連携して、暴力団追放運動をしている事務所ですよ、退去しないならそれなりの

   手を打ちますが良いですか?   

(旦那)何で出な〜いかんがな?

(私)契約違反です。

   この件は連帯保証人に連絡して、責任を取って貰います。

   即、退去と言っても無理でしょうから、10日以内に出て行って下さい。

(旦那)出せるものなら出してみよ!(捨てセリフ)

(私)分かりました、拒否するなら直ぐ出て言って貰います。

  連帯保証人と話をし、解決をしますので○○さんも警察の世話にならない方が良いと思いますよ。

  奥さんも娘さんも泣いてるじゃ〜ないですか・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・

と、このような会話でした。

こつは絶対ケンカを買わない、売らない、相手の目を見て言葉を選び冷静に淡々と話す。

正当理由と、常識的に考えてあなたが悪いと言うことを分かってもらうのです。

そして契約書に従って下さいと 「契約」 ですから、契約違反なのです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・

そして連帯保証人(学校の教師)に連絡して穏便に10日以内に出て行って貰いました。

出て行って貰いたいのに出て行かないパターンは幾つかあるのですが、今まで弊社では100%の確率で

出て貰っています。(管理業を行う者としては当然な仕事です)

相談で一番困るのが、家主と借主とだけで契約をしている場合です。

関係の無い業者にはそのトラブルに入る理由がないのです。(弁護士か警察ならあるでしょうけど)

賃貸契約や売買契約は必ず、資格を持っている業者に契約書を作成して貰いましょう。

今日はここまでにします。

 

では又・・・管理人。


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大嫌いだった不動産屋ですけど案外良いものですよ。

  • 2017.09.25 Monday
  • 23:40

私の仕事選びの根拠としては・・・・まず・・

/佑亡遒个譟感謝される仕事。

努力すればするほど、結果として現れる仕事。

E慘呂垢譴个修譴覆蠅亮入となり、やりがいのある仕事。

た佑箸靴特僂困しくない仕事。

ズ个いっても続けられる仕事。

Δ修靴涜莪譴房分が好きになれる仕事。

О堕蠅靴浸纏として将来、社長になり、自分の趣味を楽しめるようになりたい。

・・・・・・・・・・・・・

以上が私の仕事の目標でしたね〜・・・・

 

人は、大きく分けて3種類の人間がいると言う。

自分がその種類のどの分野にあてはまるか、見極めないと必ず失敗します。

人間社会には、川のように流れがあります。

その流れに乗って泳げば、楽に前に進むことが出来ますが、流れに逆らって泳げば

いくら努力しても、疲れるだけで前に進まないのです。

 

その3種類とは・・・・

〔1〕人の上に立ち、責任を持たされるのが嫌な人、冒険が嫌いな人。

  出来れば時間から時間まで働き、週休2日で安定した収入を貰い、将来が安心なら

  収入は少なくとも、その範囲内で人生を楽しむことが出来る人。

  (主にサラリーマン、工員、公務員など・・)

 

〔2〕人に使われるのが嫌いな人、絶対人の上に立ちたい人、冒険が好きな人。

  自分より劣る人に使われたくない、責任のある仕事をし、リーダーとして自分の力を

  発揮したい人。冒険のリスクも承知、やりたいことは実行し、自分の力を試したい人。

  決められたレールの上を走りたくない人、自分の道は自分で切り開く冒険家。

  (主に実業家、サラリーマンとしても絶対リーダーになる人)

 

〔3〕人を使うのも嫌、使われるのも嫌な人、自分のマイペースで生きたい人。

  自由が好きで、何事にも束縛されたくない人、自分だけの世界で生きたい人。

  (主に芸術家タイプ。画家、作家、音楽家、工芸家、フリーターなど・・)

 

細かく分ければもっとあるでしょうが、大まかに大きく分けると、これ位だと思います。

人間の持って生まれた性格は、ほぼ一生変わりません(運命なのです)

自分がどのタイプにあてはまるか、良く見極めて仕事選びをしないと、川の流れに逆らって泳ぐ

ことになるので、いつかは挫折したり、後悔をします。

主に男の場合ですけど・・・

女性は結婚すれば男次第で運命が変わるし、選んだ人の縁の下の力持ちとして、夫をカバー

し、ボクシングのセコンド的な存在が良妻だと言われていますが、女性でも男性の代わりを

することも出来ます。

 

転々と仕事が向いてないと変わる人は多分、川の流れに逆らって泳いでいるからだと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・

私の性格は2番タイプの人間なのですが、3番の要素も多少あり、最初選んだ仕事は料理人。

 銑Г泙覗瓦討あてはまり、これが自分の天職に違いないと、川の流れに沿い、オーナーとして

商売を始め、順風満帆でしたが、あまりの忙しさに、ほとんど寝る間がなく、睡眠時間は(忙しい時は

一週間で8時間ほど)体を壊し、こんなはずじゃ〜なかったと後悔し、お金の問題じゃない

もっと自由に趣味を楽しめる時間が欲しい。(趣味が沢山あって、全ての趣味を犠牲にしていたので)

これからは、技術より、学歴より、資格だと、そこそこ難しいと言われる宅地建物取引主任の資格を取り、

開業して32年、なんとか現在に至っているのですが・・・

 

そもそも不動産業という職業は私が一番嫌いな職種で、どちらかと言えば軽蔑する職種でした。

何故かと言うと、私も昔不動産屋と言う人を色メガネで見ていたので、人をだます仕事、詐欺師か不動産屋

くらいに思っていたのですよ(笑)。

元々人をだまして恨まれるより、だまされた方がましと思っていたので、こんな仕事出来るかな〜と

恐る恐る始めたのですが、不動産業の内容は濃く、真面目にやれば本当に感謝される仕事なのです。

 

確かに、先輩不動産業者には、色々と変な輩もいましたが(笑)

自分は自分のやり方でやると心に決め、自分流のやり方で32年も経ちました。

色々なトラブルにも遭遇し、どんな難問も逃げずに全て解決して来ましたので、仕事に関しては

そこそこのスキルを持っているので自信もあります。

振り返れば、失敗も沢山あります、失敗は成功の元、失敗しないと覚えないのです。

「亀の甲より年の功」色んな経験が大事だと思いますね〜・・・

 

私の趣味のブログで「神社巡り」を書いているブログがあります「コマツ住宅の気ままにブログ」です。

神様をたどって神社巡りを続けていると、今自分が進むべき道がハッキリ分かってきました。

人に恨まれたり、妬まれたりしたら絶対ダメなのです。

不動業は、要領よく金儲け主義に徹底して上手に達振る舞えば、そこそこは稼げます。

その儲けた金で、高級外車に乗り、キンキラの物を身につけて、立派な家に住むことも出来るでしょう。

それなりのスキルも必要ですけど・・・・

だから、不動産屋と言えば色メガネで見られるのです。

 

私は「世界で最も貧しい大統領」として有名だった元、ウルグアイのムヒカ大統領を尊敬しています。

給料の90%以上を貧しい人たちに寄付して、自分は質素な生活をしています。

本当に頭が下がります・・・

日本にもこのような政治家がいたら良いですけどね〜・・・

 

昔はいましたね、土光敏夫さんです。

めざしの土光さんと呼ばれ、質素な食べ物と生活で有名でしたね〜(尊敬していました)

経団連会長を務めた明治生まれの土光敏夫さんミスター合理化とも呼ばれ・・・

増税無き財政再建を訴え続け、社長時代も年収5000万円でも生活費は3万円で事足りると・・・

 

ムヒカ大統領も、政治家は名誉の為に働くべきであり、金儲けをしてはいけないと・・・

国民の平均所得以上を望んではいけない。と、収入のほとんどを寄付するそうです。

自分では貧乏とは思っていない。本当に「貧しい人」は、ぜい沢な暮らしを保つためだけに、

働く人だ。そして常に何でもを欲しがる。「もっと! もっと!」と。

多くの財産を持たない人は、財産を維持するために奴隷のように働き続ける必要がない。

財産はなくても、自分のための時間がある。これは誰にでもできる自由な選択だ」

と、言っているのです。

ほてい様の境地まで、到達された方ですね・・・

ムヒカ元大統領(ウルグアイ)   いい顔をしていますね。

 

 

 

ほてい様と共通点がありそうです。(尊敬する布袋様とムヒカ元大統領)

 

私はまだまだ未熟者で、そこまで到達してないですけど、一応目標にしています。

必要以上に欲しがらなければ、確かに気が楽ですね〜・・・

 

私は神様と「うけひ」をしています。(神様との契約です)

その「うけひ」とは、世の為、人の為に働きますので、人並みの生活が出来ますようにと・・・

そして、いつまでも健康で神社巡りが出来ますようにと、お願いしています。

 

もう定年の歳なので、今では趣味の範囲内で居酒屋を経営し、少々酒をたしなみながら、気楽に

片意地張らずに、健康に気をつけながら人生を楽しんでおります。(^o^)

 

不動産業という職種は色んな人種の方と出会う機会があります。

政治家、教師、医者、ヤクザ、警察、フリーター、生活保護者、社長、DVで逃げている人、詐欺師

宗教家、今にも自殺しそうな人、精神患者、同性愛者、若い実業家、借金苦の人、楽天家の人、

太った人、痩せた人、楽しい新婚さん、夢も希望もない人、生きているだけの人・・・等々

 

色んな人たちとの出会い。本当に不動産業は面白く楽しく、やりがいのある仕事です。

まあ、私のような不動産屋は珍しいと思いますけどね〜・・・・(笑)

 

人それぞれで、自分の希望や幸せの求め方は百人百様なので、私の考え方が正しいとは言いません。

今の常識で言えば、多分間違っていると思います。

 

一番好きなことを趣味にして仕事にしてはいけない。

2番目か3番目に好きなことを仕事にした方が良いと言います。

確かにその通りで、私も神社巡りが仕事ならつまらなくなるでしょうね〜(笑)

 

私は不動産業の仕事は3番目に好きなことになります。

2番目ですか?

・・・それは秘密です(笑)

 

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日本とアメリカでは宅建士の格が違う。

  • 2017.09.13 Wednesday
  • 09:44

まもなく、年に一度の宅建士資格試験が始まります。
宅建士の試験は毎年10月の第3日曜日ですので、今年は10月15日になります。
宅建協会は国土交通大臣から指定を受けた(一般財団法人不動産適正取引推進機構)が

各都道府県知事の委任のもとに実施しています。
高知宅建協会が委任されたのは、今年で確か11年か12年目になると思います。
知事より委任されて(国家資格)宅建取引士試験に携わる者を(宅地建物取引士資格試験委員)

と言います。

現役の高知宅建協会の会員、数十名がその委員となるのです。

 

私もその一人で今年で連続11年〜12年目?くらいになります。

合格率は毎年15%位ですから易しそうに見えますけど、結構受験者のレベルが高いので、難しいですよ。

大半は現役の不動産業に携わり今年で4回目〜7回目とかも多く、10年以上も挑戦している 猛者もいます。

その他は学校教師や、弁護士、会計士、銀行や保険会社の幹部候補生も見かけます。

その中で15%の合格率ですからレベルは高いです。一教室(40名ほど)で合格者は4〜5人位ですね。
難しいと言ってもそれほどでもなく、真剣に勉強すれば誰でも合格出来るレベルです。
日本の三大士業は、弁護士、公認会計士、不動産鑑定士と言われていますので、それと比べれば

宅建士は易しい方だと思います。


しかしアメリカは全く違います。
アメリカの不動産資格は2種類あり「セールスパーソン」と「ブローカー」と言う資格があるそうです。
日本は宅建士の免許を持って無くとも、不動産業務に携わる事が出来るのですが、アメリカでは、

(セールスパーソンの資格)日本の「宅建取引士」の資格を持っていないと、業務に携わることも

出来ないのです。


日本では「取引士は社員5人に対し1人」いれば良いのですが、アメリカは全員必要です。
そして不動産業を営む者はリアルエステート・エージェントと言って「ブローカー」の資格が居るのです。

それには長年の経験と深い知識が必要で、社会的地位は、医者や弁護士と同等又は、それ以上の

存在と認識されているそうです。


但し、その資格はその州だけで州が違えば、全く通用しないとか・・・

日本の資格は全国何処でも通用しますけどね〜島国だから・・・
日本の不動産業界は敗戦後の焼け野原から立ち上がり、未だ70年。当時の不動産取引は、めちゃくちゃ

だったらしいですよ。境界は縄を張って主張したとか・・・(笑)

 

そもそも、日本の土地は皇室や豪族が支配していたのですが、645年の「大化の改新」で私有地を廃止

したのですが、奈良時代に貴族や大寺院の「荘園」が発達し又土地の私有化が始まったとされている。
それから内戦が続き、戦国時代は領土の取り合い、明治には日清戦争や日露戦争、そして昭和には

太平洋戦争と戦争が続き、内戦を含めると、世界一の戦争経験国なのです。

 

日本の不動産システムの歴史は浅く、昔、土地は国や藩のものであった為売買は出来ず、私有地として

認められ売買が自由になったのが、明治に入ってからですし、不動産登記法が出来たのが明治32年なの

です。

太平洋戦争終結後、何もない焼け野原から現在の不動産システムまでの歴史は未だ70年くらいなのです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
昔は土地の売買が禁じられており、土地は基本的に幕府や大名が所有していたので、大名をはじめとする

武士たちが居住する武家地が6割以上を占め、表通りを商人達が土地を借り家を建て、残りを町人たちが

町を形成し、建てられた長屋を借りて住んでいたのです。

この長屋や、借地の集金や管理を任されていた人を差配人(さはいにん)と呼ばれていた。

(差配人はお上に任命されてする管理業なので不動産屋ではないと思う)


当時個人の財産を売買すると言えば、牛や馬のことで、その牛馬を売買する人を馬喰(ばくろう)

と言っていたのです。

馬を安くたたいて買い取り、高く売りつけるので馬喰(現在の不動産業のルーツ)ずる賢く、要領の良

い人が多かったので、敬遠されていたそうです。

私が不動産業に携わる40年ほど前は親類に「馬喰う」みたいなことは止めておけ、と言われたことが

ありました。


今でも、年配者は不動産屋と言えば色メガネで見る人も居ます。

土地の売買が自由になり登記法が出来たのが明治32年ですので、未だ118年しか経ってないのです。
明治の頃の抵当権が外れてないのを、たまに見ますけど、米何俵とか、正絹何反とかもあります。

以前金600円也という抵当権も見ましたけど、明治30年の1円の価値は現在の2万円位ですので当時は

大金だったかも知れませんけど、当時の600円は現在でも600円ですので、ポケットマネーで支払え

ますね。


ちなみに私が小学生の頃、近所にたばこ屋があって、そこで宝くじを売っていましたが、その頃の1等

賞は、100万円でした。(当時は100万長者という言葉もありました)今では軽自動車も買えません。
今、5000万の借金があるとしても50年後は10万円の値打ちも無いかも知れませんよね〜・・・

 

ですので、不動産取引のシステムは歴史が浅く、アメリカのシステムを参考にどんどん変わっている

のですが・・・・

未だ、日本の不動産業のシステムはアメリカより少なくとも10年〜15年は遅れているので、アメリカ

に追いつけ追い越せで、これから、どんどんシステムも変わると予想されます。

(30年前は20年以上遅れていると言われていた)


将来に向かって、日本もアメリカ式に変わるであろうと予想されるのは・・・


〜完が不動産取引資格者「宅建士」でなければ不動産業に務めることも出来ない。
売買契約をすれば、契約をキャンセルすることが出来ない。※但し買主に有利な契約となる。
エスクロー会社又は権限保険会社によって所有者本人の調査、登記関係の調査をしてくれる機関

がある。

この調査期間の結果、売買契約書と異なることなどがあれば買主は何ら問題なく、この売買契約を

取り消すこともできる。
不動産取引を最初から最後まで、この中立の第三者機関が実務的に処理する。アメリカではこの

第三者機関がやるので、日本のように手付金を持ち逃げされることもないし、登記に失敗することが

無い。
※だからアメリカでは、不動産取引のことで、詐欺事件、トラブルや裁判沙汰は一切ないそうです。
っ膕霄蠖料は自由で、法的な規定はない。
アメリカでは不動産業者は手数料は売主、買主と個別に交渉します。(州により違う)
 不動産取引資格者が高い社会的地位を持つ。
 日本がアメリカに追いつく為には少なくともこの4つは、見習うべきでしょうね〜・・・

(個人的な意見です。)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
最近やっと、不動産業も社会的地位のレベルも上がり、色メガネで見る人も少なくなったのですが
もっともっとレベルアップして、アメリカのように弁護士と肩を並べるようになりたいですね。
その頃には私もこの世に居ないでしょうけど(笑)
宅建士を取るなら今がチャンスだと思いますよ。


では又・・・管理人。

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近所のトラブル、お人好しもバカのうち。

  • 2017.09.04 Monday
  • 11:13

 先日、築30年ほどの中古住宅の売却を依頼されて、現地の査定に行ったときです。

現地を見てみると、角地の立派な家なのですが、わずかに傾いているのが分かる。

売主(A)に、ここは地盤が悪いのですか?

いいえ、地盤はそこそこ固いのですが、隣にアパートが建つときに傾いたのです。

隣は鉄筋コンクリート3階建のマンションで、基礎工事の際に傾いたのでしょう・・

 

Aさん、弁償はして貰いましたか?

いいえ、工事の際にご迷惑をおかけしますからと、ビール券を持ってきました。

工事の際に傾いたことを伝えましたか?

ハイ、建築後になんか変だなと気がついたのが遅かったのです。

隣のマンションオーナーも知り合いなので、もめたくなかったのですが、一応言いました。

そしたら、工事会社の人が来て、うちの会社は年間何十棟も建てているので、一度も

このような苦情はない。と、

傾いたのは、そちらの工事内容が悪かったのではないですか?と言われた。

えぇ〜??そんなこと言われたのですか?

お隣さんともめたくなかったので、これくらいなら辛抱しょうかと、思ったのですが

年々、傾きこのようになったのです。

いつ頃のことですか?

もう、20年ほど前になります。

じゃー、全然弁償もしてもらえず、保証もありませんでしたか?

はい。

あちゃ〜・・・・

人良しすぎますよ〜・・・工事会社に、きつく文句を言うべきですよ。

家の中に入ると、傾いているのがすぐ分かる。

しばらくいると平衡感覚がおかしくなって頭が痛くなるのです。

20年もこのように辛抱したのですか?

お人好しですね〜・・・その時に弁償して貰わなくっちゃ〜・・

これくらいの家なら少なくとも建物に150〜200万円は査定できるのですけど

この傾きだと、評価は0円になります。

良くて土地代だけになりますけど良いですか?

この家を直して使ってくれる人がいれば良いけど、解体して更地にして欲しいと

言われると、解体費用の150万円くらいは値引き交渉がありますよ。

 

※時々このように、泣き寝入りする人がいますけど、ちゃん請求するべきだと思います。

 時々あるのが、護岸工事の影響で隣接する敷地の塀にヒビが入ったとか、家が傾いた

 等や、今まで静かだったのが高架が出来たため、振動音が騒がしくて寝られないとか

 高架のホームから家の中が丸見えになった等の苦情もあります。

 どのような対処方法があるのかは、ケースバイケースなのですが・・・

 公害等調査委員会とか、総務省の行政苦情救済推進会というのもあります。

 苦情の申し立てをする人と、我慢して全くしない人もいます。お勧めはしませんがご自由に。

 

今回のように、傾いた原因が明確であり、その原因で財産価値が下がるのなら、苦情を申し立て

何らかの対処をして貰うべきだと思いますけどね〜

いきなりガミガミ怒鳴るのではなく、紳士的に話し合いをしましょう。

 

では又・・管理人。

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連帯保証人の債務トラブル

  • 2017.08.18 Friday
  • 20:27

私が無料相談員をした中で、記憶に残る難しい例をご紹介します。

その相談者様は、ある人の紹介で私を指名して相談に来たのですが・・・

Aさん(借主相談者)とBさん(連帯保証人)とCさん(家主)後、業者名とマンション名、金額は、

仮の金額とします。

 

Aさんが家主さんのマンションを大手業者(F)の紹介で3階のマンションを7万円で賃貸契約を

しました。連帯保証人はAさんの父(Bさん)です。(マンションは高知では上級の新築です)

(Aさんはひとり暮らしの娘さんで、大手の会社員です)

 

Aさんの会社に県外から女子新入社員が入社しました。
県外から来たばかりで、まだ高知の事は分からず、アパートを探すまでの間とビジネスホテルから

出勤していてので、Aさんはホテル代がもったいないから、アパートが見つかるまで私の部屋を

使っても良いよ。と、鍵を一つ渡し2人で生活をしていました。

生活と言っても、4日目のことです。

その同僚の出勤が午後からだったので、午後から来ると思って居たのですが、出勤してこない。

携帯に連絡するも出ないので、無断欠勤する子でもないので心配してマンションに帰ってみると

なんと、その部屋で首を吊って死んでいました。

 

Aさんはびっくりして、即、110番に電話し警察を呼びました。

パトカーが数台警告灯を回し停まっている。入り口はロープを張り進入禁止。

何があったのかと大勢の見物人が集まり、ワイワイと大騒ぎ。

それを知った家主はカンカンに大怒り!

新築マンションが、事故物件になる、入居者はいなくなる。

家主は、紹介した大手不動産業者(F)に何とかして欲しいと駆け込み相談する。

東京に本社のある(F)は弁護士に相談し、過去の判例から損害賠償金額を算出し、請求する。

 

請求金額は・・・

303号室(仮)の壁、フロア、天井、キッチン等、全ての備品の交換費用として約400万円

その部屋を継続して2年間借りる事、その賃料は168万円。

3階が6室あるのだが、他の5質は入居者が少なくなるので賃料の50%の損害弁償金×2年間分

×5室分として420万円。

事故物件となったので、マンションの入居者が少なくなるので他の階は20%の2年間分の

損害金16.8万円×12室で約403万円。

その大手業者(F)は連帯保証人に責任があるのでと、父親に法的に正当な請求金額を支払えと

合計約1,391万円の請求書を提出する。

 

父親の言い分は、娘の連帯保証人になったので、娘の事なら責任を取るが、見ず知らずの同僚

のした事には責任がないのでは?・・・

いきなり1,391万円も請求されても支払えない。

どうしたら良いのですか?何か良い方法はないのですかと、相談に来たのです。

・・・・・・・・・・・・・・

ん〜・・・難しいですね、即答は出来ませんけど、しばらく時間を下さい。こちらの方でも

顧問弁護士に相談して、後日返答させて頂きますと、帰って頂いたのですが・・・・

そして過去の類似判例集を調べたのですが、やはり「F」業者の言うように連帯保証人にも

責任が有り、似たような賠償責任金額の支払い命令が出ていました。

顧問弁護士に相談すると、ケースバイケースがあるので、その判例通りになるとは限らない

が、法廷で審議し争わないと決着は着かないでしょうね。

やはり、無料相談所で解決できるような問題では無く、契約書にも(本契約に関する訴訟につい

ては、本物件の所在地を管轄する裁判所を第一審の裁判所とすることに各当事者は合意する)と

ありますので契約条項にないものについては、裁判所の判決しかないのです。

 

その事を電話で伝え、納得して貰ったのですが連帯保証人のあり方について考えさせられた

事件でした。マンションを建てた家主さんも収益を予想して、抵当権を付けて銀行から借り入れ

したと思うので、家主さんの気持ちも良く分かります。

心情的には1,500万円位貰ったとしても、すっきりしないでしょうね。でも・・・

何も知らずに、善意で行った娘や、連帯保証人(父親)の気持ちも良く分かります。

本当に難しく、考えさせられる事件でした。・・・(金額や内容も多少変えています)

 

今日はここまでにします。では又・・・管理人。


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連帯保証人の責任はどこまで?

  • 2017.08.12 Saturday
  • 15:14

賃貸契約書には必ず連帯保証人が必要で有り、通常1名〜2名の連帯保証人の押印がいります。

連帯保証人の資格は、未成年者以外で70歳未満・そして仕事をしていて収入のある方、もしくは

収入が少なくとも不動産等の財産を所有している方、場合によっては住居地が県内であること、

2名の内1名は身内の者に限ると、言われる場合があります。

学生など未成年者が借りる場合は親が借り、親の責任で子供が住居するというのもあります。

 

つまり・・・

契約と言うものは、連帯保証人との契約なのです。

住むのは、その建物を使用する者なのですが、善管注意義務があります(他人の財産を大事に使用

しなければならない義務)これを怠ると、契約違反となり弁償問題が発生します。

その場合、当然使用者に弁償を求めますが、使用者が弁償に応じないときは、即、連帯保証人に

請求が行きます。

 

そして・・・

問題は連帯保証人の期間です。

通常賃貸契約書は、契約終了まで連帯保証人は、契約者と同等の債務責任を負うのです。

何十年経とうとも、契約終了まで連帯債務を負います、連帯保証人が死亡した場合は?その時は

相続人が同じように連帯債務を負う義務があります。

連帯保証人が、もうイヤだから連帯保証人を外して、別の人と替わって下さいと言っても、「契約」

ですので賃貸人が同意をして、契約終了しない限り一方的に連帯保証人を取り下げる事も出来ません。

 

最近は、2年更新と言って2年ごとに契約書を作り替える制度もあります。

契約書作成更新料は要りますが、その都度連帯保証人の見直しがあるので安心です。

 

連帯保証人は、保証人と違って借主と連帯して同等の責任があるので、たとえ借主が連帯保証人よりも

金銭的に裕福でも、借主が債務を履行しない場合は即、連帯保証人が責任を取らねばなりません。

又、連帯保証人が2人居たとしても債務は50%ずつではありません。複数の連帯保証人が居たとしても

債権者(家主)から指名された連帯保証人のみが100%の責任を負わねばなりません。

(民法434条)

 

今年平成29年6月2日に民法改正が決定し、施行日は「公布の日から起算して3年以内の政令で定める日」

ですので、平成32年6月2日午前0時までに施行することになります。120年ぶりの大改正です。

現在の民法は1,044条あるのですが、改正後は削除されるのもありますが、300条くらい増えると予想

されています。すでに改正は徐々に発表されています。

 

新民法では、連帯保証人についても改正されます。

賃貸契約の連帯保証人は極度額が設けられるようになり、たとえば『家賃10カ月分』や『100万円』

までといった内容になるそうです。

そして極度額を定めていない契約については、無効となるそうです。

もっと早くこうなるべきだったでしょうね。

連帯保証人の債務責任トラブルについては、つくづく考えさせられる事件が多かったのです。

これからは、賃貸保証会社を利用するのが100%になると思います。

その方が、貸主も借主(連帯保証人)も安心ですからね・・・

 

今日はここまでにします。

では又・・・管理人。

 

 

 

 

 

 

 

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