底地が他人名義の場合の危険性

  • 2017.12.07 Thursday
  • 15:32

以前私が手がけた物件で、難題だった事例を紹介します。

 

A地物件をマンション業者が購入したいと、買付け証明が入り再度、物件の詳細を確認するために

現地調査をし、(法務局・市役所・水道局等)で確認をし重要事項説明書を「上図」のように

詳細を描き込み、重要事項説明書を仕上げたのですが・・・・

道路に個人所有の名義が残っている所は良くあることで、2項道路等セットバックしたところは

個人の名義がほとんどそのままになっています。

マンションの条件は、下水管を引くこと、そして前面道路(幅員4.5m)を舗装する事でしたので、

水道局に相談し下水管も市の負担でやって貰うことになり、道路の舗装は自費で行うので、許可は

当然のように貰えました。

所が図の赤い部分のB地所有者が、この道路を通ることは許可するが、自分の底地に下水管を引く

事はゆるさん。又舗装はさせないと、言って来た。

え〜??・・・

まさかそんな反対をするとは、夢にも想像してなかったのです。

自分の敷地の前を市の負担で下水管が通り、舗装も全て行うから喜んでくれると思っていたのです。

 

市の方も個人名義の底地に下水管を通すときや、その上を舗装するときは、底地兼者に同意書を貰う

のですが、手みやげを持って市の同意書を持って行っても、はんこが貰えない。

何度か、市や県の担当者に相談をしたり、建築確認の許可が下りた場合でも県は何も出来ないのか?

と、相談するもこの事に於いて後で会議をするので、明日連絡をしますとのことでした。

が、・・・・

待てど連絡が無いので、翌日電話すると・・・・

会議をしたのですが、難しいですとのこと・・・・(早く言えよ!)

 

仕方ないので、B地所有者にどのようにすれば、同意のはんこを貰えますか?お金ですか?

(約4坪の底地権利なら普通は2〜3万円。10万円位なら仕方ないかなと、思ってはいたのですが)

・・・・・・・・・・・

ま〜そういうことじゃの〜・・・

と言いながら・・なんと!片手を広げたので・・・

50万円ですか?と聞くと500万円だという。

到底話になる金額ではないので、解りましたではこの話はなかったことにしましょう。

と帰ったことでした。・・・

 

このことを、A地所有者に告げると、Aは20年程前にここに息子の家を建てようと高く買ったのですが

息子は他に家を建てたので、駐車場にしているが渋々約半値で手放すようにしたのですが、これでは

誰も買わないし、もっと値を下げても売れませんね。

ここを買うときは、以前の不動産屋さんから、そんな説明何も聞かずに買ったのですと・・・

近所にこんな人が居ることを知っていたら買うのでなかったと嘆いていました。

 

市や県と言えども、法律では県の指定した道路といえども、底地権利者の承諾なしに土地の改良等は

出来ないと言うことなんです。

 

気を付けましょうね。・・・・・

 

では又・・・・管理人。


人気ブログランキング

 

 

 

通行地役権について・・・

  • 2017.11.30 Thursday
  • 13:34

以前問題になった、通行地役権(つうこうちえきけん)についての相談です。
※業者の方はご存じなので、あくまで素人の方の為に説明します。
以下のような土地についてです。

 

問題はA地所有者の相続人が、赤線部分(75僉砲麓分の敷地なので、所有権を主張し、そこに

塀を作ると言うことなのです。
それを主張されると、B地に住んでいる所有者(木造住宅)とC地に木造アパート(4世帯)を

持っている所有者が困ります。

話を聞くと昔ここに家を建てるときに、A地所有者家から許可を貰って建てている、だから今更

その通路を戻せと言われても、とても困る。
所が、A地相続人のFは、B地、C地所有者に威嚇をもって強引に、そこに塀を建てようとする。
困ったC地所有者は知り合いの不動産業者Yに相談した。
話をまとめるように依頼されたY業者は、Aと交渉したが、Aは知り合いの弁護士にも相談して

自己所有地に塀を築くことは法的にも問題が無いと聞いたので塀は築きますとのこと。

 

Yは話し合いの上、今すぐには塀をしないが、5年後にはブロック塀を建てるとの条件で了承した。

Y業者はA所有者の意見をB所有者とC所有者に説明して納得して貰い、5年間は今まで通り使用

しても良いが、5年を過ぎるとA所有地を返却すると契約書を作製し、それぞれに署名捺印を貰い

契約書を交わした。
しかしどうしても納得のいかないC所有者は私の所に相談に来たのです。
何とかなりませんか?と・・・・
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
まず、この場合は長年道路として通行していますので、通行地役権(つうこうちえきけん)というもの

が発生していますので、法的にも道路として永遠にこのまま使う権利があります。
(弁護士が権利を主張できると言った?そんなことを言うはずがない)
それと、1.5mの私道(生活道)は建築基準法の道路ではないので、更地の場合は新たに建築出来ません

が現在建っていますので、法42条但し書きで再建築は出来ます。

しかしCさんの土地は共同住宅なので、共同住宅の再建築は出来ません。

道路幅員が2m未満なので、2世帯住宅すらも再建築出来ませんよ。(Bさんの土地もそうです)
つまり「再建築不可物件」ということになります。

1世帯住宅なら再建築の許可は下りると思いますが・・・
それと、同意の契約を交わしているとのことですが、法律違反なのでどのような契約を交わしていよう

とも「無効」です。こんなことを弁護士が知らないはずはないですけどね〜・・
そんな契約書を作る不動産業者も信じられませんけどね(笑)・・・
通行地役権とは、国民の生命と財産を守る為の権利ですので、了承を得て数年経過すると権利が発生

します。善意でどうぞここを通って下さいとと言うのも、しばらくすると権利が発生します。
何年間使用可と言う、覚え書きでも書いていれば別ですけどね。


今回の場合は、A所有者がどうしても譲らないと言うのなら、裁判所で時効所得の申請をしたらどうで

しょうか?善意で10年、悪意20年と言う法律があるので、悪意というのは他人の土地と知っていても
20年以上自分の土地のように使用していると、時効所得になるのです。
国や市町村等、官の土地は時効所得は出来ませんが、民の土地は時効所得という法律があるのです。


では又・・・・管理人。

 

 

契約後、取引日までに売主が死んだ場合。

  • 2017.11.27 Monday
  • 10:42

契約をしたのですが、取引決済前に売主が亡くなったのですが、その場合どのようにしたら良いですか?

と、A業者さんから問い合わせがありました。

たまに有るんですよね〜このような事が・・・・・

 

私も一度経験があります。私の場合は・・・

売主さんが病気で、生きている内に売却して世話になっている内縁の妻に財産を分けたい。

と売り別荘を依頼され買主を見つけたのですが、県外のお客さんだったため、契約が10日後だった。

ところが、売主さんは契約の3日前に死んでしまったのです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・

懇意にしている司法書士に何とか方法はありませんか?と訪ねると・・・

契約後なら、死亡しても取引は出来るが、(身内の確認要)契約前だから難しいとのこと。

まして、今回は売主が独断で内縁の妻に売却金を譲るようなので、法定相続人は了承しないだろう。

せめて、契約後なら何とか移転出来るのだがとのことでした。

私がもう少し病気の内情を把握していれば、緊急な手配を何とか出来たのに、と残念な思いをしたことでした。

・・・・・・・・・・

つまり契約後の死亡なら、証明者がいれば所有権移転できるのです。

所有権移転後に相続人が異議を申し立てても買主(B)は相続人に対抗できます。

下は売主が法人で家庭裁判所が相続管財人を選任した場合です。

 

簡単な説明になりましたが・・・

今回は以上です。

 

では又・・・・管理人。


人気ブログランキング

 

 

大東建託の不動産会社招待会

  • 2017.11.08 Wednesday
  • 14:18

毎年、11月上旬頃に大東建託様より不動産会社の招待会があります。

ほぼ、毎年参加させて貰っているのですが、今年も11月7日(火)に高松のホテルクレメントにて

出席させて頂きました。昨年は息子と二人で参加したのですが、今年は家内と二人で参加しました。

 

今年は特に記憶に残るサプライズがありましたので、報告させて頂きます。

毎年、開会式の挨拶として代表取締役社長(熊切直美氏)の会社方針や目標、業績などの説明が有り

そして取締役本部長の、不動産会社との新たな取り組み強化などの説明があり、例年と同じような

業務提携の強化、等の説明が粛々と進み、恒例の成績の良い大東建託協力店(四国地区)の感謝式典

があり、立食の懇親会で各々名刺交換をし、お楽しみ抽選会をして閉会となるのですが・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・

例年は懇親会の前に、芸能人や漫才師が来て、堅苦しい雰囲気を和やかにして場を盛り上げようと

毎年芸能人を呼んで頂けるのですが、今年は森脇健児さんの講演会でして・・

講話のお題は・・・

「どん底に落ちて新しいチャレンジが始まる」

芸能人にうとい私でも、彼の昔の活躍は聞いたことが有り、名前も顔も知っては居たのですが

最近は、テレビでもご無沙汰のようで、あまり人気者と言える芸能人ではないと思いますが

1時間もどのような話をするのかな?と聞いていたのですが・・・

 

自分の人生を高校の時代から、芸能界に入ることを決心し、芸能界に入った頃の出来事や苦しみを

そして、徐々に人気が上昇し、寝る時間も無いほど忙しくなり25歳の頃には年収は1億円を突破し、

マンションを買った話や、ベンツを2台キャッシュで買った話など・・・だが徐々に人気が無くなり

仕事が減り収入も全くなくなり、全てを売り払っても食べるにも困るほどの生活も経験し、女房

子供もいたので、男として一家の長としての生活の不安を淡々と語り・・・

話も上手い、聞いていてなるほど、なるほどと。。。

高所得者からそのどん底に落ちた時の不安、もう駄目ではないか、元のように立ち上がれないのでは

ないかと思う不安。

離れ小島に一人で単身赴任し、家族の顔を思い浮かべながら日に1食か、2日で1食と言う日が続き

生活費は1ヶ月1万円と言う貧困生活。

ストレスで髪が抜ける話など・・・神にすがりたい気持ちなど、目に浮かぶような話を淡々と笑い

ながら話す顔を大スクリーンで見ながら、話うまいな〜と感心して聞いていました。

 

そして、芸能界での徐々に仕事が増えたのも、以前の後輩としてかわいがっていたスマップや、名だたる

後輩のおかげ、かつて可愛がっていた後輩に助けられたのも、森脇氏の人柄が良かった為だと思う。

 

1時間に及ぶ森脇健児氏の波瀾万丈の人生を笑いを混ぜて淡々と上手に語る。

どん底に落ちた時のチャレンジ精神がすばらしい。どん底を味わった彼はもう、これから先どのような

ことがあろうとも大丈夫でしょう。あっという間の1時間でした。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

私の好きな言葉「ピンチはチャンス」

ピンチの時にこそ、実力を発揮できるチャンスだと思います。

私は、人の値打ちを計る物差しは学歴でもなければ、高収入でも、姿形でもない、「人柄だ」と思っています。

これから私も森脇健児氏の見方が変わることでしょう、いつまでも芸能界で頑張って欲しいと願います。

今回の大東建託の企画は、とても良かったと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

そして懇親会が始まり、名刺交換を済ませそろそろ飲食に満足し、宴もたけなわの頃に恒例の

「お楽しみ抽選会」が始まりました。

今まで、ハズレばかりで当たったこともなかったのですが、今日は普段と何か違う当たりそうな予感

がしていました。出席者全員に一枚ずつカードが配られ、そのカードの色と番号で当たれば景品が頂け

るのですが、私の番号は青の034番、家内の番号は青の073番、家内の番号を見た瞬間に

それ当たりや!と言ったのです。何故だか分からないけど、ついそう感じたから言ったのです。

何等か解らないけど、当たりやと思ったのです。

家内はウソやろ!・・・いやそんな気がする。

 

それが本当に当たったのです。

なんと「一等賞」

これがその目録です。

ひな壇に上がり、社長から当選賞を頂く。

 

(スミマセンこれは他県の模様です)

あいにくカメラを持ち合わせて無かったので、他県の模様を拝借させて頂いたのですが、このような感じ

なのです。

会社名は?と聞かれ・・ハイ「コマツ住宅」の小松です。

会場の割れんばかりの大拍手と、大スクリーンに家内の笑顔が超アップで映り・・

さすがの私も腹をかかえて大笑い。

40年連れ添ったが、女房のこんな太い顔は初めて見た。自分でなくて良かった。(笑)

家内のおかげで、良い思い出旅行が出来そうです。(大東建託さん、ありがとうございました。)

 

4つの国内旅行から好きなところを選び、2泊3日の旅行をペアで招待してくれるそうです。

(未だどこか決めていませんけど・・)

 

今日はとても楽しい一日でした。

思いがけない楽しいサプライズもありましたが、森脇健児さんの話も身にしみて・・・

「ピンチはチャンス」の心で、後輩や友人を大切に、もっともっと人柄に磨きを掛けるように生きたい

と思います。

自分を必要としてくれない。愛のない人生なんて、本当につまらないと思いますよね〜

森脇氏の人柄を多くの後輩や仲間が必要としてくれたので、頑張れたのだと思いました。

 

では又・・・管理人。


人気ブログランキング

 

 

幽霊や悪霊の払い方

  • 2017.10.31 Tuesday
  • 19:38

不動産業で売家や、借家、アパートを紹介していると、良くある質問がここ大丈夫ですか?と、言う質問

です。

何がです?と聞くと・・・・率直に「幽霊出ませんか?」と聞かれるのです。

ネットより拝借。これは本物ではないと思います。本物の写真を持っていますがアップは控えさせて

頂きます。

外国の幽霊?・・・・・・・・・・・・

 

本当に良く聞かれるのですよ。幽霊は英語で「ゴースト」のように、世界中で幽霊の存在が認められてい

ます。

幽霊を全く信じない人もあろうかと思いますけど、信じる人は世界中に沢山いるのです。
私も自分が幽霊になったような経験をしたことがあります。(幽体離脱です)
以前ブログに書いたことがありますけど、まだ読んでなかったら見て下さい。(幽体離脱の真実)
http://kimama.komatsu-j.info/?eid=323
私の体験談を書いています。幽体離脱と幽霊とは違うと思うのですけど、感じ方は同じように思います。

戸が閉まっていても、壁だってとおりぬけられる。真っ暗闇でも薄いブルーで全て見える。
声は出ないが、(自分の場合)耳は聞こえる。※何故か幽霊は声が出ます、聞いたことがあるからです。


不動産業者として、事故物件(自殺、他殺、事故死)は告知義務があるのですが、業者でも知らない

場合もあります。

※売買の場合は業者の調査不足とし罰せられる場合があるので知らなかったでは済まされません。

だから、売買の場合は事故物件ではないかとよく調べ、知っていることは告げなければならない義務が

あるのです。
つまり、告知義務があると云うことは、霊的な災いが多分に在るから、調査してでも告げなくてはなら

ないという義務なのです。


私も精神を集中すれば、ある程度は霊魂の気配は気がつくのですが、気がつかない場合もあります。

私が行くと隠れて気配を消している霊もいるのです。
チョットこの家の気配は怪しいなと思えば、さりげなくお勧めしません。

又、事故物件で無くとも以前からそこに住み着いている霊もいるのです。

又、霊の通る道「霊道」がある場合もあります。
その霊道は塞ぎようがないので、そこにベットや机は置かない方が良いでしょう。
不動産業者として、他人の財産を根拠もなく感じるだけで、ここやばいですよ、とは言えませんし(笑)


借主から良く聞かれるのが、あの家で誰か死んだのですか?と・・・

どうかしましたか?と聞くと・・
変な音がしたり、人の気配がするのですと。

階段を上がってくる音とか、風呂場で子供の声がするとか、トイレの流れる音がするとか、誰も居ない

のに人の気配がするとか・・それは、気のせいも考えられますが、90%以上は霊現象だと思います。

そこまでひどくなくても、ラップ音が聞こえたり(パキッ・パキッと枯れ枝を折るような音)

ミシッ、ミシッ、と天井で人が這う音が聞こえたりする場合もありますね。

それは他人の場合もありますが、亡くなった家族や親しい人の場合もあります。

(例えば急に懐かしい、おじいちゃんやおばあちゃんの臭いがしだす場合も)

悪さをする霊も、守りに来た霊もあります。


何故、そのような怖がらす事をするのでしょうか?・・・あなたも霊になれば分かると思います。

気づいて欲しいのです、だから合図を送っているのです。特にお盆や命日が近づくとそのような事が

起きますね。
又、不慮の事故等でなくなり、天国や地獄にも行けず、助けて欲しい霊は浮遊霊となり、現世をさまよって

いる霊は沢山います。

霊感の強い人を見つけては一生懸命波長を合わせて、気づいて欲しい、何とか助けて欲しいと

お願いに来るのです。

が、霊感の強い感じる人はそれが気持ちが悪く怖いのですよね〜・・
亡くなった身内や、友人の霊は嫌な感じはしませんが、変な重たい嫌な感じの時は疲れますよね〜・・
元々そこに住んでいた霊もいれば、誰かが連れてきたり、呼んできたりする場合もあるのです。
一口に霊(幽霊)と云っても色々あります。地縛霊、浮遊霊、動物霊、魑魅魍魎・・守護霊もそうです。
感じない人は全く感じません、波長が合わないのです。

アンテナの周波数を合わせば感じるはずなのですが、霊感の強い人は周波数を合わせるのが上手な人

でしょうね。

霊の方から気づいて欲しくって周波数を合わせに来る場合もあります。

気にしなくても良いのですが、怖がると霊の方から面白がって近寄ってくる場合もあります。

あまり家が騒がしく、気持ちが悪いようでしたら家祈祷(やぎとう)を力のある神主にして貰えば

悪い霊は退散します。本来、年に一回くらいはして貰った方が良いと云います。


ほとんどの神主や、お坊さんは神様の力を借りて祓い清め、きれいな空気にしてくれるのですが

(それさえ出来ない神主も居ます)一時しのぎだと思います。

その証拠に数ヶ月後には又お祓いをしなければ汚れた霊が集まってきます。

本来なら、そのような霊を天国まで連れて行き、二度と戻ってこないように成仏させてあげるのが

本懐(本意)でしょうけどね〜・・そのような力を持った神主さんも少なくなりました。
・・・・・・・・・・・・・・・・
家を掃除もせず不潔にしたりすると、悪い霊が集まって来てたまり場になる場合もあります。
その部屋を開けた瞬間にドキッとするぐらい、霊らしき者が30体くらい感じたこともありました。
その部屋はとても汚い部屋でした。

きれいに整理整頓された風通しの良い部屋では嫌な気を感じたことはないですけどね〜・・・

定期的な家祈祷(やぎとう)もお勧めします。

(氏神様か知り合いの神主さんを自宅に招いて家祈祷をして貰えば、家の空気が変わります)

 

私も以前は、自宅を毎年年始(15日頃迄に)神主さんを呼んでやって貰っていたのですが、

最近は自分で行っています。
簡単な方法は、家をきれいに掃除をし、神棚の榊を替えお供え物をして、家を守ってくれている

神様(氏神さま)に家を祓い清めて下さいとお願いします。

(祝詞をあげるに越したことはないですが、出来ない場合は念じるだけでも効果はあります)

そしてボールかどんぶりに塩水を入れ、榊の枝を少し折り葉をその塩水に少し付けて、祓いたまえ

清めたまえと、塩水を散らしながら神様にお願いするのです。

感じる場所全てに、玄関、台所、風呂場、トイレ、寝室、各部屋の感じるところ全てをその塩水を

散らし祓い清めるのです。効果は充分にあるはずです。

又、自分にくっついている場合は、氏神様の神社へ行って自分に憑いている霊を払いのけて下さい

とお願いし、神社の狛犬の前で祓いたまえ、清めたまえと肩や腕、足等をパッパと払うのです。

魑魅魍魎ならすぐにパラパラと退散して落ちるはずです。(家の中ではしないように)


科学では解明できないでしょうが、不思議な事はあるのです絶対に・・・
墓地だった山を宅地造成して、分譲している所は全国に多々あると思いますが、そこに家やマンションを

建てて住むと病人が出たり、怪我や、悪い事が重なると云うのは全国にあることです。


数ヶ月前、お客様で土地を買って家を建てたいと云う新婚さんが居て、予算内で家を建てようと思えば

安い土地を探さなければなりませんでした。

一つだけ破格の値段で売りに出されていた土地があったので、理由を聞けば、以前火事で焼けその火事で

死んだ人が居る。

事故物件だから安いのですと聞き、そのお客さんに事故物件の土地なら安くて良いのがあるけど駄目

でしょうね。と聞くと、是非見てみたいとのことで、案内すると、きれいに整地された土地で広くて

安いので即、気に入ったので買いたいとのこと。

 

事故物件ですけど宜しいですか?と聞くと、自分はそんなことは信じません。

金縛りの経験も無いし、幽霊も全く信じないので大丈夫です。

ここを買いますと云うので、買付け証明を書いて貰い売主に提出しようと思った矢先、スミマセン

やっぱり買うのを取り消しますと連絡があった。

どうしたのですか?と聞くと・・・今朝方仕事が早く終わったので、帰りにその土地を見に行ったところ

その土地に一歩踏み入れた瞬間に金縛りにかかり、一歩も動けなくなった。

あんな怖い経験は初めてした。

気持ちが悪くなったので買うのを止めます、他の所を買いますので探して下さい。
そうですか、契約の前で良かったですね。と他の所を紹介して買って貰ったことでした。
ちゃんと力のある神主さんにお祓いをして貰っていれば、そんなことはなかったでしょうけど・・・


事故物件には不思議な事が多々あるのは事実なのです。
事故物件でなくとも、霊的な障害がある土地もあります。それはいくら見ても分からないのです。

地鎮祭の様子

通常は建築の際は、地鎮祭を行います。その意味は・・・
その土地の神様にお願いして祓い清め、そこに家を建てる許可を貰い、神様を感謝の心で祝い、

工事の安全と家の繁栄を祈願する行事なのです。
地鎮祭は神式と仏式がありますが、神様にお願いするのだから、神式が正統だと思うのですが、

仏式にこだわるのであれば、それも有りかなと思います。


最近は地鎮祭を省いて建築をして、売ってしまえばそれでおしまい、と言うやり方も見かけますが、

何も災いがなければ良いのですが、そのような時代になったのでしょうね。
昔は、棟上げの時は餅投げをしたものです。本来餅投げは「散餅銭の儀」と言う災いを祓う神道の儀式で、

 

土地神さま産土神さまを祀り、上棟式の九つの儀式を行い、ご近所さんや多くの方に餅や小銭を投げて

こんなに喜んで貰ってます。

この地に建てて住みますので、永代に災い事が起きないようにと、土地の神や産土の神さまを讃えお願い

する儀式なのでしたがそんな餅投げも、もう昔の風物詩になりましたね〜 ・・・

・・・・・・・・・

今日はここまでにします。続きは又次回に書くようにしますね。

 

では又・・・・管理人。


人気ブログランキング

 

 

収入印紙の意味と活用方法

  • 2017.10.19 Thursday
  • 10:31

プロの業者でも意外と知らない、印紙の意味と活用方法。

 

 


収入印紙を貼る必要のある書類を「課税文書」といいます。

※領収書も課税文書になります。

(平成26年4月1日より5万以下は非課税で5万〜100万円迄を200円の印紙を貼り付けます)

又、課税文書か否かの判断は文書の名称ではなく内容から判断します。 

例えば「請負契約」と書かれていても実質的な契約内容が「委任契約」であるならば、

印紙を貼る必要はありません。
又、不動産の契約書には賃貸契約と、売買契約があるのですが、賃貸契約書は以前(平成元年3月)

までは課税文書とされていたのですが、平成元年4月より課税廃止となって賃貸契約書に印紙は不要

となっています。

が、土地賃貸契約書は現在でも課税文書となっています。「国税庁文書の種類参照」

又、以前は登記印紙がありましたが、平成23年4月より廃止となり、全て収入印紙で納付するようになっています。

登記印紙(収入印紙)は登記官が納付の事実を確認し消印する事が規定されており、申請者は消印をしない事になっています。

 


今回は売買契約書について説明します。
売買契約書には収入印紙を貼り付け、割印など印章を押す必要がありますがそれについて・・・
まず、契約書は通常売主、買主と2部作製します。その契約書はどちらが印紙を貼る義務があるのか?
不動産業者は、依頼を受けて契約書を作成し説明をするのも業の一つとしています。
国税庁は、その作製した課税文書に連帯して印紙税を納める義務があるとしています。
(つまり誰が払っても良いので規定の税金を印紙で納めて下さいと言うことになります)


通常、売主、買主と公平に折半でそれぞれ自分の契約書に印紙を貼るのが慣習となっています。
突き詰めて言えば、契約書は署名捺印して相手方に渡すものであるから、買主は売主側の契約書に、

売主は買主側の契約書に印紙を貼るのが道理でしょうけど、同じ金額ですので、それぞれ自分の

契約書に自分で貼るのが通例となっています。
又、印紙には必ず 割印など印章を押す、もしくは署名をして消印をしなければなりません。
つまり、2度と印紙を使えなくする事によって税金を印紙で納めたことになります。
( 印鑑とは実印や銀行印など地方自治体や金融機関に登録されている特定の印影をさします。

これに対し名前などが彫ってあるいわゆる三文判などのはんこを、正しくは印章と言います)


業者さんでもまれに、契約書の印鑑で割り印して下さい。売主・買主双方の割り印を要望する

業者さんもいます。(別に違法ではないので、いくら押しても良いですけど)
割印は当事者でないと無効なのか?いいえ、代理人でも事務員でも大丈夫です。

要するに2度と使えないようにすれば、印紙で税を治めた事になります。
割り印の代わりに、サインをしても印紙税法には触れません。但し、×印や線引きで消印するのは

不可となります。


契約書に印紙を貼ってなかったらどうなるのか?
契約書自体は、印紙を貼ろうと貼るまいと有効です。(全く関係ありません)
只、治めるべき税金額の印紙を貼ってない場合は、印紙税法違反となり罰則があります。
それは3倍罰則となります。

例えば1万円の印紙を貼るべきところを貼ってない場合は、3万円の罰則があります。

又、所定の印紙を貼っているのに消印(割印)をして無い場合は印紙と同額の金額が罰則となり、

別途支払わなければなりません。
土地の賃貸契約書の場合や、貸店舗、定期借地契約などは通常、公正証書で行う場合が多いと思います

けど、その場合は公正証書に印紙を貼りますので、契約書には貼らなくても良いのです。
又、公正証書でも金額に触れてない場合、要するに金額の利害関係が無い場合は印紙の貼付けは不要です。

それと消費税分には印紙税は掛かりません。
 
収入印紙と収入証紙の違い。

収入印紙と収入証紙を間違えて買う人がいますが、全く異なるものなので気を付けて下さい。
収入印紙は国に納める文書課税なので、正確には流通課税となります。全国の郵便局、コンビニ等で売っています。
収入証紙は県や市の地方本部に手数料を払う紙が収入証紙なので、その県以外の他県では通用しません。

(高知県の収入証紙)

 

収入証紙は主に運転免許証を発行する時、自動車保管場所申請をする時、パスポートを発行する

時などに必要です。

証紙の販売所は警察、免許センター、県庁市役所、自動車学校、銀行などで販売していますが、

郵便局では販売しません。


 それと、領収書に収入印紙を貼る場合ですが、課税義務者と非課税義務者があります。
業として行っているものが、5万円以上の金銭を受領した時は領収書に規定金額の領収書を貼り付け

して押印(消印)しなければ、印紙税を支払った事にはなりませんが、受け取る金銭を業としてない

個人は非課税義務者となり、領収書に収入印紙の貼り付けは不要となります。


不動産取引で個人が不動産を売った場合でも、たとえ受領金額がウン千万、ウン億円でも非課税義務者

なので領収書に収入印紙を貼る必要はありません。(契約書には必要ですが)
領収書に印紙が貼って無くとも、領収書の効力には問題ありません。

もし、課税業者が領収書に印紙を貼ってない場合でも、慌てる必要も無くそのまま、税務署に提出しても

全く問題ありません。

罰則があるのは、うっかりでも領収書に印紙を貼ってなかった課税業者の方に罰則があります。

 

又、銀行振り込みをした場合はその利用明細書(振込証)が印紙を貼らなくとも正規の領収書

として通用します。

それでも、正規の領収書が欲しい場合はお願いしてみて下さい。

民法486条に弁済をした者は、弁済を受領した者に対して受取証書の交付を請求することができる。

とありますので、お金を受領した者は、領収書を求められれば、発行する義務がありますので、銀行

振り込みの場合でも同様です。
 

今回はここまでにします。

 

では又・・・管理人。


ブログランキングにご協力お願いします。ワンクリック↓

 

 

 

私の趣味を書いたコマツ住宅の気ままにブログも見て下さいね。

下を押すと飛びます。

 

 

退去してもらいたいが出て行かない。

  • 2017.10.09 Monday
  • 01:09

無料相談で案外多いのは、家主さんの相談で出て行って欲しいのに出てくれないという相談です。

色々なケースがあるのですが・・・・

‘居後に、暴力団、もしくは反社会的人物と分かった。

(入れ墨をしている、声が大きくて怖い、住民とのトラブルがある、空き部屋が増えた等)

 

家賃が遅れ数ヶ月〜数年滞っている。

 

I屋の中が汚くて、ゴミ屋敷になっている。(周辺から臭いと苦情が来る)

 

て居後に気がついたのだが、気味が悪い、変質者みたい。

 

ヂ召瞭居者と何かとトラブルが多く、マンションの空気が悪くなった。

 

その他、色々と相談もあるのですが、ケースバイケースで家主さんに問題がある場合もあります。

全ての説明は、長い文章になりますので・・・

今回は“屬痢入居者が暴力団と分かった場合を説明します。

暴力団対策法(暴対法)により禁止行為に該当する不当要求を行うと、中止命令等を経ずに刑罰が課せ

られます。

(ちなみに弊社は全国暴力追放センターに加盟しています)

最近では、昔のように暴力団が自らアパート等を借りに来ることはなくなりましたが・・

代わりに、内縁の妻とか、家族の父親が借りに来ることがあります。

まず基本的に、暴力団の組員は間違いなく賃貸契約は出来ないのですが、足を洗っている元組員

も、組員でなくとも首や、胸、腕に入れ墨、タトゥーが見える人は賃貸を借りる事も出来ません。

昔はそれほど厳しくなかったのですが・・・

今では入れ墨や、タトゥーで周囲の者を威嚇しなくとも、その要素だけで敬遠され、入居を断られます。

温泉や、プールも同じです。

それが反社会的勢力や、人物は受け付けない、閉め出そうとする現社会のルールなのです。

昔は、入れ墨をした不動産屋もいましたけどね〜・・・(笑)

これからは、入れ墨をした人は肩身が狭くなりますね〜、社会のルールからつまはじきされます。

以前も入居者に入れ墨の人が居りまして、真面目ないい人なのですが、入れ墨が見えると他の入居者が

怖がるので、隠すようにと注意し夏でも長袖を着て貰っています。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

この件については、私も数回経験があるので、自分の体験談を話します。

数年前になりますが、女性の方が一人でアパートを借りたいと事務所に来まして、家族構成を聞くと

ご主人と、その奥さんと、娘さんの三人暮らしとのこと、理由は娘さんが中学に入り校区が変わるので

学校に近いところが良いとのこと。

アパートですが、ちょうど予算内で一室だけ空いている所があります駐車場込みだから安いですよ。

と・・当社管理物件の案内をすると直ぐに気に入り、借りたいと言う。

(だいたい奥さん一人で物件を見に来て即決するのは怪しいと思って・・)

 

ご主人に見て貰って、意見を聞かなくても大丈夫ですか?と聞くと・・

主人はまだ入院中なのですが、来月退院します。アパート選びは任されています。

私・・・娘さんの意見は大丈夫ですか?

ハイ大丈夫です。

ご主人は退院すると仕事が出来ますか?

直ぐには働けないと思いますけど、良くなれば働くことが出来ます。

何処が悪いのですか?

内蔵です。

内臓は何処ですか?

以前から胃腸が弱く入退院を繰り返します。

とのことでした・・・・・・・・・

では、入居申込書に記入して下さい。申込書を差し出すと・・・

スラスラときれいな字で書き始めた・・・

ご主人の仕事は何ですか?

スーパー等へ食品を配送する運転手をしていましたが、止めました。

元の仕事に復帰するのですか?

イヤ、止めましたので、何か別の仕事をして貰います。

申込書によると、奥さんはスーパーの惣菜係(パート)ですが・・

奥さんのこの給料だけで大丈夫ですか?

主人が直ぐに働けないので、生活保護の申請をして通りましたので市から援助があります。

では、福祉課の生保証明を貰って来て下さい。福祉課の担当者は誰ですか?

第○○課の○○さんです。

では生保証明をお預かりしてから審査を行い、審査結果を後日連絡しますのでお待ち下さい。

・・・・・・・・・・・・・・・・

保証会社を通し、連帯保証人の確認と生保の確認が取れたので、入居を承諾し契約をしたのです

が、・・・2ヶ月後位に夜遅くに家主より電話があり・・・

小松さん大変なことになっているので、早く来てちょうだいと携帯に電話がありまして・・

どうしたのですか?と聞くと

先日入って貰った○○さんと隣の○○さんが大げんかになって、大きな声で殺すとか大騒ぎに

なったので、近所の方が警察を呼んでパトカーが2台来ている。

電話貰って直ぐにここへ来たけど、私怖い!やくざ屋さんみたい、体中入れ墨をいっぱいしてる。

小松さん知ってた?

イヤ知りませんでした・・・

とにかく直ぐ来てくれない?と言われたが・・・

その日は日曜日で休みでしたし、しかも11時過ぎ、お酒もかなり飲んでいたので、今日は無理です。

明日行ってちゃんと話をしますので、警察が来ているのなら警察に任して下さい。

とお断りして明朝、現地へ行ったことでした。

家主さんに聞くと、暴力沙汰にはならなかったので、警察は注意をして帰ったとのこと・・・

酒を飲み、奥さんを怒って暴れ奥さんが悲鳴やらが聞こえたので、隣の○○さんが見かねて注意を

しに行ったそうで、そしたらその○○さんと口論になり、怒ってお前を殺すぞ!と包丁を出した

そうです。

大きな声で、俺は先月殺人で刑務所から出てきたばかりやが、2人殺すも3人殺すも同じことや!

お前も殺すぞ!と威嚇したので、警察を呼び問題になったとか・・・

あんな人が居たら、皆が怖がって出て行くから小松さんお願いだから出して下さいと・・・

(私)分かりました直ぐに出します・・・

と言って問題の○○さんの部屋へ行くと、その主人が居て・・不動産屋か?まー上がって来いや!

奥さんの出された座布団に座り、周りを見ると襖も破れ、奥さんも顔を殴られた後がある。
奥さんは無言で座って居る、旦那さんは半袖のチヂミのシャツから、入れ墨を見せびらかすように

でかい態度で座っている。

(私)ご主人は入院中で、退院したら働くと聞いていましたが、暴力団の方でしたか?

   それなら契約違反なので、出て行って貰わなければなりません。

(旦那)何を勝手なことを言いよら〜・・・出て行けと言うならでていか〜や!そのかわり

   立ち退き料を300万持って来い!(また酒を飲んでいるみたい酒臭い)

(私)契約違反なので、この契約は最初から無かったことになります。

   即刻出て行って下さい。

(旦那)おんしゃ〜俺をなめちゅう〜んか?殺すぞ!と言って台所から包丁を取り出し大声で脅しに来た。

※この手のタイプは、脅しだけで刺す意志はないのです。チンピラ丸出し・・・

 万一の場合でも、何とか出来る自信があったので・・・(武道は一応そこそこの有段者なので)

(私)もう一度刑務所へ入りますか?と、座ったままで相手をにらみつける。

(旦那)なんだかんだと、大声でまくし立てて私を脅そうとするけど、斬りかかってくる様子はない。

(私)あなたは筋者ですか?どちらの組ですか?

   筋者なら筋者らしく、男らしく筋を立てるのが男じゃ〜ないですか?(※この言葉に弱いのです)

   うちは警察と連携して、暴力団追放運動をしている事務所ですよ、退去しないならそれなりの

   手を打ちますが良いですか?   

(旦那)何で出な〜いかんがな?

(私)契約違反です。

   この件は連帯保証人に連絡して、責任を取って貰います。

   即、退去と言っても無理でしょうから、10日以内に出て行って下さい。

(旦那)出せるものなら出してみよ!(捨てセリフ)

(私)分かりました、拒否するなら直ぐ出て言って貰います。

  連帯保証人と話をし、解決をしますので○○さんも警察の世話にならない方が良いと思いますよ。

  奥さんも娘さんも泣いてるじゃ〜ないですか・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・

と、このような会話でした。

こつは絶対ケンカを買わない、売らない、相手の目を見て言葉を選び冷静に淡々と話す。

正当理由と、常識的に考えてあなたが悪いと言うことを分かってもらうのです。

そして契約書に従って下さいと 「契約」 ですから、契約違反なのです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・

そして連帯保証人(学校の教師)に連絡して穏便に10日以内に出て行って貰いました。

出て行って貰いたいのに出て行かないパターンは幾つかあるのですが、今まで弊社では100%の確率で

出て貰っています。(管理業を行う者としては当然な仕事です)

相談で一番困るのが、家主と借主とだけで契約をしている場合です。

関係の無い業者にはそのトラブルに入る理由がないのです。(弁護士か警察ならあるでしょうけど)

賃貸契約や売買契約は必ず、資格を持っている業者に契約書を作成して貰いましょう。

今日はここまでにします。

 

では又・・・管理人。


不動産・土地ランキング

      

 

 

   

   

 

 

 

 

 

 

 

大嫌いだった不動産屋ですけど案外良いものですよ。

  • 2017.09.25 Monday
  • 23:40

私の仕事選びの根拠としては・・・・まず・・

/佑亡遒个譟感謝される仕事。

努力すればするほど、結果として現れる仕事。

E慘呂垢譴个修譴覆蠅亮入となり、やりがいのある仕事。

た佑箸靴特僂困しくない仕事。

ズ个いっても続けられる仕事。

Δ修靴涜莪譴房分が好きになれる仕事。

О堕蠅靴浸纏として将来、社長になり、自分の趣味を楽しめるようになりたい。

・・・・・・・・・・・・・

以上が私の仕事の目標でしたね〜・・・・

 

人は、大きく分けて3種類の人間がいると言う。

自分がその種類のどの分野にあてはまるか、見極めないと必ず失敗します。

人間社会には、川のように流れがあります。

その流れに乗って泳げば、楽に前に進むことが出来ますが、流れに逆らって泳げば

いくら努力しても、疲れるだけで前に進まないのです。

 

その3種類とは・・・・

〔1〕人の上に立ち、責任を持たされるのが嫌な人、冒険が嫌いな人。

  出来れば時間から時間まで働き、週休2日で安定した収入を貰い、将来が安心なら

  収入は少なくとも、その範囲内で人生を楽しむことが出来る人。

  (主にサラリーマン、工員、公務員など・・)

 

〔2〕人に使われるのが嫌いな人、絶対人の上に立ちたい人、冒険が好きな人。

  自分より劣る人に使われたくない、責任のある仕事をし、リーダーとして自分の力を

  発揮したい人。冒険のリスクも承知、やりたいことは実行し、自分の力を試したい人。

  決められたレールの上を走りたくない人、自分の道は自分で切り開く冒険家。

  (主に実業家、サラリーマンとしても絶対リーダーになる人)

 

〔3〕人を使うのも嫌、使われるのも嫌な人、自分のマイペースで生きたい人。

  自由が好きで、何事にも束縛されたくない人、自分だけの世界で生きたい人。

  (主に芸術家タイプ。画家、作家、音楽家、工芸家、フリーターなど・・)

 

細かく分ければもっとあるでしょうが、大まかに大きく分けると、これ位だと思います。

人間の持って生まれた性格は、ほぼ一生変わりません(運命なのです)

自分がどのタイプにあてはまるか、良く見極めて仕事選びをしないと、川の流れに逆らって泳ぐ

ことになるので、いつかは挫折したり、後悔をします。

主に男の場合ですけど・・・

女性は結婚すれば男次第で運命が変わるし、選んだ人の縁の下の力持ちとして、夫をカバー

し、ボクシングのセコンド的な存在が良妻だと言われていますが、女性でも男性の代わりを

することも出来ます。

 

転々と仕事が向いてないと変わる人は多分、川の流れに逆らって泳いでいるからだと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・

私の性格は2番タイプの人間なのですが、3番の要素も多少あり、最初選んだ仕事は料理人。

 銑Г泙覗瓦討あてはまり、これが自分の天職に違いないと、川の流れに沿い、オーナーとして

商売を始め、順風満帆でしたが、あまりの忙しさに、ほとんど寝る間がなく、睡眠時間は(忙しい時は

一週間で8時間ほど)体を壊し、こんなはずじゃ〜なかったと後悔し、お金の問題じゃない

もっと自由に趣味を楽しめる時間が欲しい。(趣味が沢山あって、全ての趣味を犠牲にしていたので)

これからは、技術より、学歴より、資格だと、そこそこ難しいと言われる宅地建物取引主任の資格を取り、

開業して32年、なんとか現在に至っているのですが・・・

 

そもそも不動産業という職業は私が一番嫌いな職種で、どちらかと言えば軽蔑する職種でした。

何故かと言うと、私も昔不動産屋と言う人を色メガネで見ていたので、人をだます仕事、詐欺師か不動産屋

くらいに思っていたのですよ(笑)。

元々人をだまして恨まれるより、だまされた方がましと思っていたので、こんな仕事出来るかな〜と

恐る恐る始めたのですが、不動産業の内容は濃く、真面目にやれば本当に感謝される仕事なのです。

 

確かに、先輩不動産業者には、色々と変な輩もいましたが(笑)

自分は自分のやり方でやると心に決め、自分流のやり方で32年も経ちました。

色々なトラブルにも遭遇し、どんな難問も逃げずに全て解決して来ましたので、仕事に関しては

そこそこのスキルを持っているので自信もあります。

振り返れば、失敗も沢山あります、失敗は成功の元、失敗しないと覚えないのです。

「亀の甲より年の功」色んな経験が大事だと思いますね〜・・・

 

私の趣味のブログで「神社巡り」を書いているブログがあります「コマツ住宅の気ままにブログ」です。

神様をたどって神社巡りを続けていると、今自分が進むべき道がハッキリ分かってきました。

人に恨まれたり、妬まれたりしたら絶対ダメなのです。

不動業は、要領よく金儲け主義に徹底して上手に達振る舞えば、そこそこは稼げます。

その儲けた金で、高級外車に乗り、キンキラの物を身につけて、立派な家に住むことも出来るでしょう。

それなりのスキルも必要ですけど・・・・

だから、不動産屋と言えば色メガネで見られるのです。

 

私は「世界で最も貧しい大統領」として有名だった元、ウルグアイのムヒカ大統領を尊敬しています。

給料の90%以上を貧しい人たちに寄付して、自分は質素な生活をしています。

本当に頭が下がります・・・

日本にもこのような政治家がいたら良いですけどね〜・・・

 

昔はいましたね、土光敏夫さんです。

めざしの土光さんと呼ばれ、質素な食べ物と生活で有名でしたね〜(尊敬していました)

経団連会長を務めた明治生まれの土光敏夫さんミスター合理化とも呼ばれ・・・

増税無き財政再建を訴え続け、社長時代も年収5000万円でも生活費は3万円で事足りると・・・

 

ムヒカ大統領も、政治家は名誉の為に働くべきであり、金儲けをしてはいけないと・・・

国民の平均所得以上を望んではいけない。と、収入のほとんどを寄付するそうです。

自分では貧乏とは思っていない。本当に「貧しい人」は、ぜい沢な暮らしを保つためだけに、

働く人だ。そして常に何でもを欲しがる。「もっと! もっと!」と。

多くの財産を持たない人は、財産を維持するために奴隷のように働き続ける必要がない。

財産はなくても、自分のための時間がある。これは誰にでもできる自由な選択だ」

と、言っているのです。

ほてい様の境地まで、到達された方ですね・・・

ムヒカ元大統領(ウルグアイ)   いい顔をしていますね。

 

 

 

ほてい様と共通点がありそうです。(尊敬する布袋様とムヒカ元大統領)

 

私はまだまだ未熟者で、そこまで到達してないですけど、一応目標にしています。

必要以上に欲しがらなければ、確かに気が楽ですね〜・・・

 

私は神様と「うけひ」をしています。(神様との契約です)

その「うけひ」とは、世の為、人の為に働きますので、人並みの生活が出来ますようにと・・・

そして、いつまでも健康で神社巡りが出来ますようにと、お願いしています。

 

もう定年の歳なので、今では趣味の範囲内で居酒屋を経営し、少々酒をたしなみながら、気楽に

片意地張らずに、健康に気をつけながら人生を楽しんでおります。(^o^)

 

不動産業という職種は色んな人種の方と出会う機会があります。

政治家、教師、医者、ヤクザ、警察、フリーター、生活保護者、社長、DVで逃げている人、詐欺師

宗教家、今にも自殺しそうな人、精神患者、同性愛者、若い実業家、借金苦の人、楽天家の人、

太った人、痩せた人、楽しい新婚さん、夢も希望もない人、生きているだけの人・・・等々

 

色んな人たちとの出会い。本当に不動産業は面白く楽しく、やりがいのある仕事です。

まあ、私のような不動産屋は珍しいと思いますけどね〜・・・・(笑)

 

人それぞれで、自分の希望や幸せの求め方は百人百様なので、私の考え方が正しいとは言いません。

今の常識で言えば、多分間違っていると思います。

 

一番好きなことを趣味にして仕事にしてはいけない。

2番目か3番目に好きなことを仕事にした方が良いと言います。

確かにその通りで、私も神社巡りが仕事ならつまらなくなるでしょうね〜(笑)

 

私は不動産業の仕事は3番目に好きなことになります。

2番目ですか?

・・・それは秘密です(笑)

 

では又・・・管理人。

 ワンクリックお願いします。m(_ _)m


 

宜しかったら、下のコメントに一言お願いします。↓

日本とアメリカでは宅建士の格が違う。

  • 2017.09.13 Wednesday
  • 09:44

まもなく、年に一度の宅建士資格試験が始まります。
宅建士の試験は毎年10月の第3日曜日ですので、今年は10月15日になります。
宅建協会は国土交通大臣から指定を受けた(一般財団法人不動産適正取引推進機構)が

各都道府県知事の委任のもとに実施しています。
高知宅建協会が委任されたのは、今年で確か11年か12年目になると思います。
知事より委任されて(国家資格)宅建取引士試験に携わる者を(宅地建物取引士資格試験委員)

と言います。

現役の高知宅建協会の会員、数十名がその委員となるのです。

 

私もその一人で今年で連続11年〜12年目?くらいになります。

合格率は毎年15%位ですから易しそうに見えますけど、結構受験者のレベルが高いので、難しいですよ。

大半は現役の不動産業に携わり今年で4回目〜7回目とかも多く、10年以上も挑戦している 猛者もいます。

その他は学校教師や、弁護士、会計士、銀行や保険会社の幹部候補生も見かけます。

その中で15%の合格率ですからレベルは高いです。一教室(40名ほど)で合格者は4〜5人位ですね。
難しいと言ってもそれほどでもなく、真剣に勉強すれば誰でも合格出来るレベルです。
日本の三大士業は、弁護士、公認会計士、不動産鑑定士と言われていますので、それと比べれば

宅建士は易しい方だと思います。


しかしアメリカは全く違います。
アメリカの不動産資格は2種類あり「セールスパーソン」と「ブローカー」と言う資格があるそうです。
日本は宅建士の免許を持って無くとも、不動産業務に携わる事が出来るのですが、アメリカでは、

(セールスパーソンの資格)日本の「宅建取引士」の資格を持っていないと、業務に携わることも

出来ないのです。


日本では「取引士は社員5人に対し1人」いれば良いのですが、アメリカは全員必要です。
そして不動産業を営む者はリアルエステート・エージェントと言って「ブローカー」の資格が居るのです。

それには長年の経験と深い知識が必要で、社会的地位は、医者や弁護士と同等又は、それ以上の

存在と認識されているそうです。


但し、その資格はその州だけで州が違えば、全く通用しないとか・・・

日本の資格は全国何処でも通用しますけどね〜島国だから・・・
日本の不動産業界は敗戦後の焼け野原から立ち上がり、未だ70年。当時の不動産取引は、めちゃくちゃ

だったらしいですよ。境界は縄を張って主張したとか・・・(笑)

 

そもそも、日本の土地は皇室や豪族が支配していたのですが、645年の「大化の改新」で私有地を廃止

したのですが、奈良時代に貴族や大寺院の「荘園」が発達し又土地の私有化が始まったとされている。
それから内戦が続き、戦国時代は領土の取り合い、明治には日清戦争や日露戦争、そして昭和には

太平洋戦争と戦争が続き、内戦を含めると、世界一の戦争経験国なのです。

 

日本の不動産システムの歴史は浅く、昔、土地は国や藩のものであった為売買は出来ず、私有地として

認められ売買が自由になったのが、明治に入ってからですし、不動産登記法が出来たのが明治32年なの

です。

太平洋戦争終結後、何もない焼け野原から現在の不動産システムまでの歴史は未だ70年くらいなのです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
昔は土地の売買が禁じられており、土地は基本的に幕府や大名が所有していたので、大名をはじめとする

武士たちが居住する武家地が6割以上を占め、表通りを商人達が土地を借り家を建て、残りを町人たちが

町を形成し、建てられた長屋を借りて住んでいたのです。

この長屋や、借地の集金や管理を任されていた人を差配人(さはいにん)と呼ばれていた。

(差配人はお上に任命されてする管理業なので不動産屋ではないと思う)


当時個人の財産を売買すると言えば、牛や馬のことで、その牛馬を売買する人を馬喰(ばくろう)

と言っていたのです。

馬を安くたたいて買い取り、高く売りつけるので馬喰(現在の不動産業のルーツ)ずる賢く、要領の良

い人が多かったので、敬遠されていたそうです。

私が不動産業に携わる40年ほど前は親類に「馬喰う」みたいなことは止めておけ、と言われたことが

ありました。


今でも、年配者は不動産屋と言えば色メガネで見る人も居ます。

土地の売買が自由になり登記法が出来たのが明治32年ですので、未だ118年しか経ってないのです。
明治の頃の抵当権が外れてないのを、たまに見ますけど、米何俵とか、正絹何反とかもあります。

以前金600円也という抵当権も見ましたけど、明治30年の1円の価値は現在の2万円位ですので当時は

大金だったかも知れませんけど、当時の600円は現在でも600円ですので、ポケットマネーで支払え

ますね。


ちなみに私が小学生の頃、近所にたばこ屋があって、そこで宝くじを売っていましたが、その頃の1等

賞は、100万円でした。(当時は100万長者という言葉もありました)今では軽自動車も買えません。
今、5000万の借金があるとしても50年後は10万円の値打ちも無いかも知れませんよね〜・・・

 

ですので、不動産取引のシステムは歴史が浅く、アメリカのシステムを参考にどんどん変わっている

のですが・・・・

未だ、日本の不動産業のシステムはアメリカより少なくとも10年〜15年は遅れているので、アメリカ

に追いつけ追い越せで、これから、どんどんシステムも変わると予想されます。

(30年前は20年以上遅れていると言われていた)


将来に向かって、日本もアメリカ式に変わるであろうと予想されるのは・・・


〜完が不動産取引資格者「宅建士」でなければ不動産業に務めることも出来ない。
売買契約をすれば、契約をキャンセルすることが出来ない。※但し買主に有利な契約となる。
エスクロー会社又は権限保険会社によって所有者本人の調査、登記関係の調査をしてくれる機関

がある。

この調査期間の結果、売買契約書と異なることなどがあれば買主は何ら問題なく、この売買契約を

取り消すこともできる。
不動産取引を最初から最後まで、この中立の第三者機関が実務的に処理する。アメリカではこの

第三者機関がやるので、日本のように手付金を持ち逃げされることもないし、登記に失敗することが

無い。
※だからアメリカでは、不動産取引のことで、詐欺事件、トラブルや裁判沙汰は一切ないそうです。
っ膕霄蠖料は自由で、法的な規定はない。
アメリカでは不動産業者は手数料は売主、買主と個別に交渉します。(州により違う)
 不動産取引資格者が高い社会的地位を持つ。
 日本がアメリカに追いつく為には少なくともこの4つは、見習うべきでしょうね〜・・・

(個人的な意見です。)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
最近やっと、不動産業も社会的地位のレベルも上がり、色メガネで見る人も少なくなったのですが
もっともっとレベルアップして、アメリカのように弁護士と肩を並べるようになりたいですね。
その頃には私もこの世に居ないでしょうけど(笑)
宅建士を取るなら今がチャンスだと思いますよ。


では又・・・管理人。

下をワンクリックして頂ければ嬉しく思います。<(_ _)>


不動産・土地ランキング

こちらも見て下さいね↓

近所のトラブル、お人好しもバカのうち。

  • 2017.09.04 Monday
  • 11:13

 先日、築30年ほどの中古住宅の売却を依頼されて、現地の査定に行ったときです。

現地を見てみると、角地の立派な家なのですが、わずかに傾いているのが分かる。

売主(A)に、ここは地盤が悪いのですか?

いいえ、地盤はそこそこ固いのですが、隣にアパートが建つときに傾いたのです。

隣は鉄筋コンクリート3階建のマンションで、基礎工事の際に傾いたのでしょう・・

 

Aさん、弁償はして貰いましたか?

いいえ、工事の際にご迷惑をおかけしますからと、ビール券を持ってきました。

工事の際に傾いたことを伝えましたか?

ハイ、建築後になんか変だなと気がついたのが遅かったのです。

隣のマンションオーナーも知り合いなので、もめたくなかったのですが、一応言いました。

そしたら、工事会社の人が来て、うちの会社は年間何十棟も建てているので、一度も

このような苦情はない。と、

傾いたのは、そちらの工事内容が悪かったのではないですか?と言われた。

えぇ〜??そんなこと言われたのですか?

お隣さんともめたくなかったので、これくらいなら辛抱しょうかと、思ったのですが

年々、傾きこのようになったのです。

いつ頃のことですか?

もう、20年ほど前になります。

じゃー、全然弁償もしてもらえず、保証もありませんでしたか?

はい。

あちゃ〜・・・・

人良しすぎますよ〜・・・工事会社に、きつく文句を言うべきですよ。

家の中に入ると、傾いているのがすぐ分かる。

しばらくいると平衡感覚がおかしくなって頭が痛くなるのです。

20年もこのように辛抱したのですか?

お人好しですね〜・・・その時に弁償して貰わなくっちゃ〜・・

これくらいの家なら少なくとも建物に150〜200万円は査定できるのですけど

この傾きだと、評価は0円になります。

良くて土地代だけになりますけど良いですか?

この家を直して使ってくれる人がいれば良いけど、解体して更地にして欲しいと

言われると、解体費用の150万円くらいは値引き交渉がありますよ。

 

※時々このように、泣き寝入りする人がいますけど、ちゃん請求するべきだと思います。

 時々あるのが、護岸工事の影響で隣接する敷地の塀にヒビが入ったとか、家が傾いた

 等や、今まで静かだったのが高架が出来たため、振動音が騒がしくて寝られないとか

 高架のホームから家の中が丸見えになった等の苦情もあります。

 どのような対処方法があるのかは、ケースバイケースなのですが・・・

 公害等調査委員会とか、総務省の行政苦情救済推進会というのもあります。

 苦情の申し立てをする人と、我慢して全くしない人もいます。お勧めはしませんがご自由に。

 

今回のように、傾いた原因が明確であり、その原因で財産価値が下がるのなら、苦情を申し立て

何らかの対処をして貰うべきだと思いますけどね〜

いきなりガミガミ怒鳴るのではなく、紳士的に話し合いをしましょう。

 

では又・・管理人。

ワンクリックお願いします↓


不動産・土地ランキング

 

 

連帯保証人の債務トラブル

  • 2017.08.18 Friday
  • 20:27

私が無料相談員をした中で、記憶に残る難しい例をご紹介します。

その相談者様は、ある人の紹介で私を指名して相談に来たのですが・・・

Aさん(借主相談者)とBさん(連帯保証人)とCさん(家主)後、業者名とマンション名、金額は、

仮の金額とします。

 

Aさんが家主さんのマンションを大手業者(F)の紹介で3階のマンションを7万円で賃貸契約を

しました。連帯保証人はAさんの父(Bさん)です。(マンションは高知では上級の新築です)

(Aさんはひとり暮らしの娘さんで、大手の会社員です)

 

Aさんの会社に県外から女子新入社員が入社しました。
県外から来たばかりで、まだ高知の事は分からず、アパートを探すまでの間とビジネスホテルから

出勤していてので、Aさんはホテル代がもったいないから、アパートが見つかるまで私の部屋を

使っても良いよ。と、鍵を一つ渡し2人で生活をしていました。

生活と言っても、4日目のことです。

その同僚の出勤が午後からだったので、午後から来ると思って居たのですが、出勤してこない。

携帯に連絡するも出ないので、無断欠勤する子でもないので心配してマンションに帰ってみると

なんと、その部屋で首を吊って死んでいました。

 

Aさんはびっくりして、即、110番に電話し警察を呼びました。

パトカーが数台警告灯を回し停まっている。入り口はロープを張り進入禁止。

何があったのかと大勢の見物人が集まり、ワイワイと大騒ぎ。

それを知った家主はカンカンに大怒り!

新築マンションが、事故物件になる、入居者はいなくなる。

家主は、紹介した大手不動産業者(F)に何とかして欲しいと駆け込み相談する。

東京に本社のある(F)は弁護士に相談し、過去の判例から損害賠償金額を算出し、請求する。

 

請求金額は・・・

303号室(仮)の壁、フロア、天井、キッチン等、全ての備品の交換費用として約400万円

その部屋を継続して2年間借りる事、その賃料は168万円。

3階が6室あるのだが、他の5質は入居者が少なくなるので賃料の50%の損害弁償金×2年間分

×5室分として420万円。

事故物件となったので、マンションの入居者が少なくなるので他の階は20%の2年間分の

損害金16.8万円×12室で約403万円。

その大手業者(F)は連帯保証人に責任があるのでと、父親に法的に正当な請求金額を支払えと

合計約1,391万円の請求書を提出する。

 

父親の言い分は、娘の連帯保証人になったので、娘の事なら責任を取るが、見ず知らずの同僚

のした事には責任がないのでは?・・・

いきなり1,391万円も請求されても支払えない。

どうしたら良いのですか?何か良い方法はないのですかと、相談に来たのです。

・・・・・・・・・・・・・・

ん〜・・・難しいですね、即答は出来ませんけど、しばらく時間を下さい。こちらの方でも

顧問弁護士に相談して、後日返答させて頂きますと、帰って頂いたのですが・・・・

そして過去の類似判例集を調べたのですが、やはり「F」業者の言うように連帯保証人にも

責任が有り、似たような賠償責任金額の支払い命令が出ていました。

顧問弁護士に相談すると、ケースバイケースがあるので、その判例通りになるとは限らない

が、法廷で審議し争わないと決着は着かないでしょうね。

やはり、無料相談所で解決できるような問題では無く、契約書にも(本契約に関する訴訟につい

ては、本物件の所在地を管轄する裁判所を第一審の裁判所とすることに各当事者は合意する)と

ありますので契約条項にないものについては、裁判所の判決しかないのです。

 

その事を電話で伝え、納得して貰ったのですが連帯保証人のあり方について考えさせられた

事件でした。マンションを建てた家主さんも収益を予想して、抵当権を付けて銀行から借り入れ

したと思うので、家主さんの気持ちも良く分かります。

心情的には1,500万円位貰ったとしても、すっきりしないでしょうね。でも・・・

何も知らずに、善意で行った娘や、連帯保証人(父親)の気持ちも良く分かります。

本当に難しく、考えさせられる事件でした。・・・(金額や内容も多少変えています)

 

今日はここまでにします。では又・・・管理人。


不動産・土地ランキング

 

 

 

 

連帯保証人の責任はどこまで?

  • 2017.08.12 Saturday
  • 15:14

賃貸契約書には必ず連帯保証人が必要で有り、通常1名〜2名の連帯保証人の押印がいります。

連帯保証人の資格は、未成年者以外で70歳未満・そして仕事をしていて収入のある方、もしくは

収入が少なくとも不動産等の財産を所有している方、場合によっては住居地が県内であること、

2名の内1名は身内の者に限ると、言われる場合があります。

学生など未成年者が借りる場合は親が借り、親の責任で子供が住居するというのもあります。

 

つまり・・・

契約と言うものは、連帯保証人との契約なのです。

住むのは、その建物を使用する者なのですが、善管注意義務があります(他人の財産を大事に使用

しなければならない義務)これを怠ると、契約違反となり弁償問題が発生します。

その場合、当然使用者に弁償を求めますが、使用者が弁償に応じないときは、即、連帯保証人に

請求が行きます。

 

そして・・・

問題は連帯保証人の期間です。

通常賃貸契約書は、契約終了まで連帯保証人は、契約者と同等の債務責任を負うのです。

何十年経とうとも、契約終了まで連帯債務を負います、連帯保証人が死亡した場合は?その時は

相続人が同じように連帯債務を負う義務があります。

連帯保証人が、もうイヤだから連帯保証人を外して、別の人と替わって下さいと言っても、「契約」

ですので賃貸人が同意をして、契約終了しない限り一方的に連帯保証人を取り下げる事も出来ません。

 

最近は、2年更新と言って2年ごとに契約書を作り替える制度もあります。

契約書作成更新料は要りますが、その都度連帯保証人の見直しがあるので安心です。

 

連帯保証人は、保証人と違って借主と連帯して同等の責任があるので、たとえ借主が連帯保証人よりも

金銭的に裕福でも、借主が債務を履行しない場合は即、連帯保証人が責任を取らねばなりません。

又、連帯保証人が2人居たとしても債務は50%ずつではありません。複数の連帯保証人が居たとしても

債権者(家主)から指名された連帯保証人のみが100%の責任を負わねばなりません。

(民法434条)

 

今年平成29年6月2日に民法改正が決定し、施行日は「公布の日から起算して3年以内の政令で定める日」

ですので、平成32年6月2日午前0時までに施行することになります。120年ぶりの大改正です。

現在の民法は1,044条あるのですが、改正後は削除されるのもありますが、300条くらい増えると予想

されています。すでに改正は徐々に発表されています。

 

新民法では、連帯保証人についても改正されます。

賃貸契約の連帯保証人は極度額が設けられるようになり、たとえば『家賃10カ月分』や『100万円』

までといった内容になるそうです。

そして極度額を定めていない契約については、無効となるそうです。

もっと早くこうなるべきだったでしょうね。

連帯保証人の債務責任トラブルについては、つくづく考えさせられる事件が多かったのです。

これからは、賃貸保証会社を利用するのが100%になると思います。

その方が、貸主も借主(連帯保証人)も安心ですからね・・・

 

今日はここまでにします。

では又・・・管理人。

 

 

 

 

 

 

 

危険がいっぱいの契約書もあるので注意を・・

  • 2017.07.26 Wednesday
  • 00:31

不動産の売買取引には危険が付きものです。今でも時々あり、一番怖いのが当事者間同士の契約です。

気をつけて下さい契約書には、気の付かない落とし穴がいっぱいあります。


免許業者なら万一重大な過失があった場合は、一発で免許が飛びますし、又弁償をしなければ

ならない場合もあります、一業者で最低1,000万円までは保証しなければならないので、万一

保証協会の審議の上、業者のミスで迷惑をかけた事が明らかになった場合は、弁償金が保証会社

から支払われます。

その場合は2週間以内に保証会社に支払われた金額を納めないと、業務停止そして、除名処分に

なりますので、業者は慎重に重要事項説明や契約書を作成しますが、無免許業者や個人同士の

売買契約にはそのような縛りがないので、自由に適当に契約書を作成します。

・・・それが危ないのです。
例えば悪質な例では、売る意思がないのに売りますと売買契約をする。

又は買う意思がないのに買いますと売買契約をします。

そして手付け金として売買価格の5%〜20%を治め契約を行います。
その目的は・・・手付け金の倍返し。又は、手付け流しを狙っているのです。
買う場合は・・・売主が支払いに困り仕方なく家やマンションを2000万円で売る場合10%の手付

金200万円を納め契約を行うしかし、いつまで経っても残金の決済をしてくれない。

請求すると、とりあえず後200万円の追加手付け金を入金するから、もう少し待って欲しいと。

その契約書にはローン特約がないので、売主は安心して手付金を使う。しかし残金の支払い日の

期日指定がなく、たとえ期日指定があろうとも支払いが出来なかった場合の特約がない。

だからわざと入金しないのです。

売主からこの契約を止めると言えば、倍返しの800万円支払わなければならない。

借りてきて800万支払うか、安値でたたき売るかしかないのです。

買主は最初からその手付金倍返しを狙った契約を作る場合もあります。

 

又、売る場合は豪邸を格安な値段で人の良さそうな金持ちと、売買契約を行います。

手付け金を貰って売買契約を交わしてから、買うのが嫌になるような情報を流したり、買いたく

なくなるような状況に持って行きます。

最初から手付け金流しを狙ったやり方です。

又は、残金を貰ってから引き渡しの時に、契約書は土地建物だけだから、動産は含まれてないとして、

畳、襖、塀、庭木、らんま、庭石、入り口の大きな門扉は動産であり、不動産ではないから契約を

してない、必要ならこれを買ってくれ、それが出来ないなら取り壊すと凄むのです。

人の良い買主は渋々と追加のお金を支払うのです。

これはほんの一部の例ですが、契約書にはこのように、うっかり見落とすようなこともあります。

境界がはっきりしてないとか、契約の時の説明と違うとか、近隣の聞き込み調査もしてなく

無免許業者や個人同士の契約は危険がいっぱいなのです。


又、買主が住宅ローンを使って買う場合は、ローン特約を付けますが、契約書には「万一金融機関にて

融資実行なき場合はこの契約は無かったものとして白紙とします」と書いている場合があります。

買主はローン特約が付いているので、安心して手付け金を治め契約をします。
しかし、申し込み銀行で融資の認証が出来なかった。

他社の銀行でも融資申し込みが出来なかった。

 

買主は仕方なく、銀行の融資が出来なかったのでこの売買契約を白紙にして下さい。

と言って来ます。

そして、ローン特約を付けていますので手付け金と仲介料を戻して下さい。と申し立てます。
しかしその業者、もしくは、無免許業者は銀行の住宅ローンはだめでしたか?

残念でしたね・・・では別の金融機関にして下さい。

少し高利になりますが銀行で無くても貸してくれるところもありますよと、高利貸しを紹介する。

そんな所で借りるのはイヤだ!と言っても・・・

契約書には「金融機関」と書いていますので、金融機関は銀行だけとは限らないですよ、どこでも良い

から絶対に借りて下さいと言って来ます。(実際にこの相談を受けた事があります)

確かに金融機関とは銀行とは限りません。

法的には高利貸しでも、保険会社でも、質屋でも金融機関と言うのです。
免許業者でもこのような輩がいるんですよね〜・・・本当に情けない。
今日はここまでにしますね・・・


では又・・・・管理人。

 

※トラブル事例は数え切れないほど沢山あります。

契約は慎重に安心できる免許業者でお願いしますね。

・・・・・・・・・・・・

 


建設・不動産ランキング

 

事故物件にも色々とある

  • 2017.07.15 Saturday
  • 14:02

事故物件と言えば、すぐに自殺、殺人、孤独死、火災物件、土地に問題あり等が思い浮かび

ますが、建築中に事故物件となる場合もあります。
記憶に思い出すのは、8年ほど前に高知市本町(一等地)に17階建の分譲マンションを建築中に

起こった事故です。完成2ヶ月前に事故が起きたのです。
電気工事中にバーナーの火が断熱材に着火してあっという間に大火事になったことがあります。
数時間で消火したのですが、事件が起きました。
18人が県の消防防災ヘリで救出されたのですが、エレベーターに取り残された工事人が1名、

死んだのです。

テレビでも放映されたので、記憶に新しい人もいるのではと思いますが・・
大手不動産業者○○不動産は、分譲を始める予定で2008年3月に着工し、2009年2月中旬頃から

分譲を始める予定でしたが、事故が起きたのは12月2日です。
大手○○不動産は、事故が起きてしまったマンション建築を続けるかどうか協議の上・・・

「火災になったマンションを再び分譲するのは社会常識上難しく、白紙に戻すのが当たり前の判断」

として取り壊して更地に戻すことで合意したのです。

ほぼ出来上がっているので、取り壊すに1年はかかります。

人が死んでしまった以上、事故物件を販売する訳にはいかないのでしょう。


 

 

ほぼ完成した17階建て高層マンションを、1年以上かけて解体をし更地にするのは、数十億円の

損害だと思うのですけど、大手○○不動産だからそのような事が出来たのではないでしょうか?
・・・・・・・・
たまに事故が起きて問題になるのは、注文建築の一戸建で、建築途中で大工さんが屋根から落ちて

死んだ場合です。
大工さんに限らず、建築途中で事故があり工事人が死んだ場合はどうなるのでしょう?
施主は、やっと気に入った土地を探し見つけて土地を買い・・・

念願の夢の新築の我が家を35年の住宅ローンを組み、定年まで払い続けるのです。
施主は当然、そんな事故物件となった家に定年までローンを払い続け、又そんな事故物件にこれから

増える家族にも、永遠と住まわせたくない。

請負工務店に契約の解除、そして土地の買い戻しの弁償を求めます。


その場合、小規模な工務店や、建築会社は施主が納得のいく対応が出来るのでしょうか?
もし、このような相談があったとしたら、宅建協会の無料相談員として、どのように対処すれば

良いのでしょうか?


相談員の仕事は、法律や、業法に照らせ会わせ、違法のものは違法と、判断し注意や警告、指導は

出来ます。

しかし裁判所のように判決は出来ませんので、問題が起これば、裁判になる前にできるだけ和解の

方法を薦めるのですが、和解が出来ない場合は裁判所の判決に委ねるしかないのです。


このような事故が起きた場合、請負契約をした小規模な工務店や建設会社でも、責任はあると思い

ます。
このような場合、施主の言い分通りに、その土地を買い戻し建物を取り壊し白紙解約出来るで

しょうか?

多分裁判では、100%施主の言い分通りになるとは思いませんけど、裁判所で争う事になれば、

相談員からは手が離れ、全て裁判所任せとなります。


(施主の気持ちも良く分かり、工務店の気持ちも良く分かります)


事故ですから?・・・事故が起きないとは限りません。


そのような事があった場合。ちゃんとした対処の出来る工務店はどれだけ居るのでしょうかねぇ〜?


それともう一つ思い出しましたので書きます。
私のお客様を、私の知り合いの工務店に紹介して、注文建築の請負契約をしました。
順調に工事は進み、ほぼ完成になりました。
施主は、着々と進む夢のマイホームの実現に、毎週日曜日を楽しみに建築現場を見に行ってました。
ところが、自分の選んだクロスもほぼ張り終わり完成間近の時に、ふと見つけたのが灰皿と、数本の

吸い殻。

施主はびっくりして怒ってきました。


自分はタバコが大嫌いで、タバコの臭いがするだけで頭が痛くなる。

何故、新築の時からタバコの臭がする部屋で住まわなければならないのか? 

新築の時からタバコの臭いは納得がいかない。
と怒ってきました。

早速工務店に連絡をして、現地へ行き確認した後、速やかにリビングのクロス全てを張り替えて貰う

ようにしましたが、いくら下請けのクロス屋に任せたとはいえ責任は工務店にあります。
タバコを吸う人は気がつかないでしょうが、タバコの嫌いな人とても苦しく、タバコの煙を吸った

だけで病院に走った人も知ってます。(ある司法書士さんです)
私も昔、超ヘビースモーカーだったのですが、ピタッと止めて10年が過ぎました。
私の場合目の前でタバコ吸われても、なんとも感じ無いのですけど、狭い車の中は嫌ですね〜。
タバコ臭くらいでは事故物件とは言いませんが、建築の際はタバコを吸わない。

マナーを徹底するべきでしょうね。


今回はここまでにします。


ではまた・・・管理人。

 


建設・不動産ランキング

 

 

 

 

 

 

 

 

不動産仲介料の計算の仕方が分かりません

  • 2017.07.10 Monday
  • 00:16

以前相談員をしていた頃の話ですが・・・

相談員のメンバーは、数人居りまして交代で3人が1チームとなり、相談を受けるのですが・・

不動産仲介料の問い合わせに来る方が時々います。

 

○月△日、ご年配の女性が相談に来られて・・・

○○不動産に土地を売ってもらったのですが不動産仲介料が少し高いと思って、相談に来ました。

(私)相談の資料を見ながら・・今日は契約書をお持ちですか?
(相談者Aさん)いいえ。(今月中に契約の予定です)
(私)資料を見ながら、ああ契約は未だですね。1500万円で売る予定ですね?
(Aさん)はい。
(私)○○不動産からは幾らの請求が来ましたか?
(Aさん)メモ書きを見せて550,800円です。高くないですか?
何度も電話掛かってきて、値段を散々下げられた挙げ句、仲介料がこれでしょう、こんなにも支払わ

なくてはいけないんですか?それに、そこの不動産屋、嫌いだから払いたくない んです。
今月の○○日に契約するから、その時に550,800円を支払うようにと言うんです。
払わないといけませんか?


※(その○○不動産を、よほど気に入らないのか、大きな声で今までにあったいきさつを色々と

まくし立てるように怒って言う)
(私)そうですか・・・そんな事まで言われたのですか、それは気分を害しますよね〜・・

電卓で計算して、仲介料は消費税込みの550,800円です。間違いないですよ。定められた金額です。
(Aさん)そうですか〜・・どのような計算ですか?
(私)簡単な計算方法は、売買価格1,500万の3%+6万円+消費税8%とするとその金額になります。
(Aさん)価格の3%に消費税が掛かるのは分かりますけどプラス6万円の意味は何ですか?
(私)不動産仲介料は国土交通省より全国統一で定められています。少しややこしいですが・・
     売買価格の200万円までは5%
売買価格の400万円までは4%
売買価格の400万を超える部分は3%
と、定められており、それ以上請求すると業法違反になります。

それ以下は自由なのですけど、ほとんどの業者さんは限度額一杯の請求をするでしょう、幾ら

一生懸命何ヶ月もかかって、広告をし、何回も案内をし、資料も沢山そろえ、重要事項説明事項に

間違いのないように、市役所や県庁、水道局にに出向き、道路区画図、上下水道配管図、 境界や

道路の確認、山や、海、川に近ければ、特別災害区域ではないか、ハザードマップを添付して説明

したり、又当然売り物件の土地建物の謄本を取り5筆あれば5筆執ります、接道道路の種類を調べ、

道路と隣地所有者全ての要約書、周辺に事故物件は無かったのか、資料を取り寄せ調べ、又近所に

変質者や、問題となる住民がいないのか聞き込み調査をし、その他法令に基づく制限は無いのか等、

慎重に調べてから契約をしないと、調査不足として罰せられる場合があります。

 

我々、不動産業者は契約書に押印し、責任ある宅建士も重要事項説明書に押印します。
印鑑を押すと言う事は、「責任を持ちます」と言う事なので 、我々宅建業者は宅地建物取引業協会

に供託金(保証金)を預け営業していますので、万一の場合は一業者1,000万円迄の保証金が

支払われます。
だからとても慎重に調べ契約を行いますので、仲介料が高いと思うかも知れませんけれど、

大事な不動産取引を安心して契約するために、それだけの値打ちは十分にあると思いますよ。
(Aさん)そうですか〜・・・(渋々納得したような感じ)
(私)それで契約日なのですが、その日に取引も同時に行うのですか?つまり一括取引ですか?
(Aさん)いいえ、契約をして、銀行ローンが通ってから銀行で取引をするらしいです。
(私)え〜?・・・一括取引で無いのに仲介料全額くれと?それはおかしいですね〜・・
その○○不動産がお客さんをつけたのですか?それとも買主は他の業者さんがつけたのですか?
(Aさん)買主もその○○不動産が連れてきて案内したみたい。
(私) 契約書の手付金はいくらの予定ですか?
(Aさん)確か1割の150万円もらうから、その中から550,800円くれという。
(私)この契約書はローン特約がついていますので、契約書の手付金はローン特約をつける場合、

ローンが認可されなかった場合は白紙契約となりま すので、手付金も仲介料も返還しないといけ

ませんよ。

だから普通、仲介料は契約時に二分の一 を、引き渡し日に残金の二分の一を請求するのが一般の

通例です。
契約日に仕事をしたので半金を、最後の引き渡し日まで、ちゃんと仕事をした事を確認してから

半金を支払うのが一般です。

業者は規定の報酬額を請求する権利はありますが、報酬金の支払日 まで指定する権利はありません

ので、Aさんがそのように指定してもらっても差し支えありませ ん。


 (Aさん)そうですか・・・それから、その仲介料に6万円をプラスするのは、どういう意味ですか?
  (私)○○不動産さんはその説明が無かったですか?
(Aさん)はい。プラス6万円と決まっているからと言うだけです。
  (私)そうでしたか・・では、分かりやすく説明します。
不動産の売買や賃貸の仲介に関する仲介報酬額は国土交通省に定められた全国統一の料金です。
全ての事務所に、国土交通省より見えるところに報酬額表を掲示するようにと義務づけられて います。
売買の仲介報酬額に関して分かりやすく言えば・・・
200万円までは5%です。だから仲介料は10万円です。
200万円〜400万円までの200万円については4%です。
だから200万円を超える400万円までの200万円についての仲介料は8万円となります。
つまり400万円の売買でしたら、10万円+8万円で、合計18万円になりますよね。

(これが400万円の正規の仲介料な のです)
しかし、400万円の3%と計算すれば12万円となりますけれど・・・
正規の計算方法では18万円ですから 18万円−12万円=6万円と差額がでますよね。
つまり、400万円を超える物件の仲介料を3%と計算すれば、この差額の6万円を上乗せしたもの

が正規の不動産仲 介料となります。
だから。我々業者は400万円を超える売買仲介料はすべて簡単に計算しています。
売買価格×3%+6万円×消費税8%と計算した方が早いのです。
決して正規の仲介料に6万円をプラスしているのでは無く、6万円をプラスした金額が

正規の仲介料なのです。(※400万円を超える場合)
売買物件を依頼されてから、広告費や調査費用、案内の労力を考えれば仲介料は安いと思って います。

せめて1,000万円までの仲介料は5%にして欲しいと願っているくらいですよ。


(Aさん)なるほど、良く分かりました。
親切な説明ありがとうございました。
 (私) ありがとうございました。又、分からない事がありましたら、いつでも相談に来てください。

(Aさん)あの〜名刺を戴けませんか?
(私) 申し訳ないです、ここでは相談員は自分の名刺を渡したり、業者名は言えない事になっていま す。

あくまでも宅建協会の無料相談員として 派遣されて来ていますので、個人の営業行為 は禁止されて

いますのでスミマセン。
(Aさん)分かりました。小松さんですね今度来たときは指名します。
  ※胸に「相談員小松」と書いた名札をつけているので、名前は言わなくとも分かったのでしょう。

(私)その時は宜しくお願いします。
     ・・・・・・・・・・・・・・
何度も深々と頭を下げられて帰られましたが・・・・
未だ、たまに仲介料の説明をしっかり出来ない業者がいるのですよね。仲介業をやってない業者も

ありますの で、建築業者や、造成業者、リフォーム業者等、は仕方ないでしょうかね〜

  高知宅建協会では、毎週火曜日と金曜日に宅建協会3FでPM1:00〜4:00迄無料相談を行っています。
月1回は、弁護士が同席しての無料相談を行っています。是非ご利用下さいませ。
私は相談員を退職しました。現在も有能な不動産取引経験者が揃っているのでご安心を。
退職したからこそ、このような記事をブログに書けますけど、現役なら書けないかも知れませんね。

 

では今日はここまでです。

 

 決してこんな怪しい相談員は、居ませんよ(笑)

 

私の似顔絵です。ちっとも怪しくないでしょ〜(笑)
でも、心のスキマ埋めますよ〜・・・(笑)

 

では又・・・管理人。

 

一回だけポチッと押して下さい。お願いします。

 


建設・不動産ランキング

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

事故物件の告知義務はどこまであるのか?

  • 2017.07.07 Friday
  • 22:03

時々事故物件と知りながら扱うときもあります。
 事故物件とは「過去に事故があった物件」の事で、殺人、自殺、火事、孤独死、事故死などがあります。

いきなり衝撃的な写真で申し訳ありません。

 

 

特に最近高齢者の孤独死が問題となっております。小世帯化がどんどん進み、1950年頃には平均世帯は

5人ほど居たのですが、今は3人までの世帯が80%近くなってるそうです。

65歳以上の高齢者が4人に1人いるそうで、日本は世界一の高齢国となっております。
これから、ますます高齢化が進み一人住まいが多くなる事は必至なのです(私もその一人なのですが)
高齢者は敗戦の焼け野原から、産めよ増やせよと、ベビーブームに乗って生まれてきた世代なのです。
働き蜂のように働きわずか50年で、日本を世界2位の地位まで押し上げてきた戦士の最後がこれなのです。

 

やむを得ない、仕方ないと言えばそれまでですが、我々の選んだ政治家が望んだ政策だから

仕方ないと言えばそれまでですが、我々不動産業者はどのような対応を執らなければならないのか?

が問題なのです。
不動産業者はアパートや借家を管理していますが、孤独な高齢者や生活保護の方が入居する場合も

あります。(幸い私の管理物件で孤独死や、事故死の経験は無いのですがこれから先は分かりません)


※全て説明すると長くなりそうなので今回は孤独死のみの説明とします。


我々不動産業者は守秘義務と告知義務があります。法律は常に弱い者の味方なのです。
又、法律用語で知らない事を善意と言い、知っている事を悪意と言います。
事故物件は、家主にすれば秘密にして欲しいと言う願いがあるでしょうけれども、家主より弱い

立場の善意の借主には告知しなければならないと言う法的な義務があるのです。
だから、家主さんから秘密にして欲しいと言われても、それは出来ませんと言います。

(いずれ分かる事ですので)事故物件と知らずに入居した人も、必ず後から近所の人に教えて

もらったり、いつかは事実を知る事になります。

それを知っていて(悪意で)告げずに紹介した不動産業者も告知義務違反となります。


では、事故から何年経過すれば告知しなくても良いのか?と言う問題が出てきます。
国交省には「事故物件は○○年間は告知が必要である」というガイドラインは無いのです。
その場合は裁判所で、争うことになるでしょうけれど、裁判例もケースバイケースで、孤独死や、

自殺、他殺、腐乱状態、殺人犯行の仕方によっても違うようです。
又、所在地によっても違いますし、大都会の孤独死は数年かもしれませんが、田舎の方では数十年

もあるでしょうね。要するに死に方なのです。

早く発見されてきれいな死に方をしている場合と、数ヶ月も知られずに、発見された時には白骨化

していたという場合では告知年数は違うでしょうね。


ま〜早急に発見されてきれいな死に方をした場合でも、少なくても5年はあるのではないでしょうか?
告知義務とは、相手方が何も言わなくとも、告知する義務の事です。
しかし、相手方に事故物件ではありませんか?と聞かれた場合は自分が知らなくとも、調べてでも

事実を告げなくてはならないとされています。

売買物件の場合はその物件だけでは無く、隣近所まで遡って調べ何十年前の事故でも告げないと

調査不足として宅建業法に引っかかる場合もあります。
最近は、ネットで全国の事故物件を簡単に調べられるので、数十年前に近所にこのような事故があり

ました。と告げるべきでしょうね。(相手方に調べて欲しいと聞かれた場合ですけど)

 

以前、マンションの建築目的でマンション業者が何筆かの土地を購入しようとした際に、その土地の

1筆が50年ほど前に殺人事件のあった事故物件だったことが判明した。

その場合、全てのマンション購入者に告知義務があるのでしょうか?

と、相談に来られた事がありました。

(ちなみに、その筆は計画では自転車置き場になる予定です。)とのこと。
もし告知義務があるのならその契約を白紙にしますとの事。(責任ある相談員の判断になります)
他の相談員の意見を聞くと、OK派とNO派二つに意見は分かれ、会議の上結果の回答はNO。

告知義務があると言う判断になりました。
理由は、50年前といえども新聞に載ったほどの事件なので、知らずに買ったマンション購入者でも、

いつかはその事件があった事を必ず知ります。

その際に昔、こんな事件があった事を知っていたらこのマンションを買わなかった。

と、言う人が出てくるかもしれない。そのときに告知義務違反の責任を問われる事も考えられるのです。
事故物件の告知義務は、ケースバイケースの場合が多く、判断が難しくなりますが、問われたら

事実を隠さず、知っている事を告知するべきで、知らなかったは調査不足となります。(難しいですね)
相談員の中には、50年も前ならほとんどの人が知らないし、それで告知義務違反になるのなら永遠に

告知をしなければならなくなる。そんな事を言えば戦争で、残虐な殺され方で人が死んだ所も沢山ある。

それも全て告知しなければならないと言う事になるではないか。との意見も・・・
確かにそうですけど・・・国の戦争と事故物件とは違うのです。(笑)

 

今日はここまでにします。


事故物件は沢山あります、告知義務違反のトラブルも沢山あります。
又、折に触れて書き込みたいと思います。


では又・・・・管理人。

ここまで読んでくれて、ありがとうございます。

ワンクリックして頂ければ、とてもうれしく思います。

 


建設・不動産ランキング

 

 

 

 

 

 

不動産屋は大家の味方?それとも貸主の味方ですか?

  • 2017.07.05 Wednesday
  • 23:55

癸院不動産屋は大家の味方?それとも借主の味方ですか?
このような質問が時々ありました。


A:正確に言うと不動産屋は仲介業なので、両方の味方なのです。(原則そのはず)
しかし、仲介業という看板を背負い営業している限り営利を目的としています。
賃貸契約に於いての仲介手数料は、宅建業法に定められており、貸主、借主双方を合計して
賃料の1ヶ月分に相当する金額までしか受領できない事になっています。
本来なら貸主0.5ヶ月分、借主0.5ヶ月分の報酬を請求するのが本筋ですけど・・・
昔は、大家と店子(たなこ)の関係は大家が強く、自分の支払う分は店子から取ってくれ
と、言うのが慣習となり借主から報酬の1ヶ月分を請求するのが全国的に慣習となっています。
ここで問題なのは、大家が一銭もお金を支払わない場合です。
営利を目的としている全ての業者は「お金を戴ける人」がお客様なのです。(当たり前)
と言う事はお金を支払わない大家さんはお客様ではありません。
(単なる物件の提供者なのです)


無料相談に家主が怒って来て、あそこの○○不動産は何もしてくれん、保証人に連絡もしないし、注意も

してくれない○○不動産をなんとか注意してくれ!と言ってきます。
無料相談の担当員は、○○不動産にお金を支払いましたか?
電話連絡するにも手紙を出すにもお金が掛りかりますよ。ただでは人を使えませんよ。
又、契約書の特約にそのようなサービスするをことを明記していましたか?
契約書を見せて下さいというと、何も言わずに帰るようになります。
最近は家主さんも、入居促進費として礼金のような金銭を渡す事が通例のようになっています。

(坊主のお布施のような入居促進費・礼金はいくら頂いても業法には触れません請求しない限り)
真面目な正義の不動産屋といえども人の子、一人の入居申し込み者に空き物件が10戸あるとすれば、どこを

紹介し一押しするのかは、担当者の胸先三寸なのです。
まず、不動産業者の言う事を聞いてくれる家主や、お礼を頂ける家主を優先するでしょうね。
最近空き物件が多くなってきましたので、家主側で仲介料を払うとか、1ヶ月賃料サービスとか、家電

サービスとかする家主さんも目立つようになりましたね。

不動産業者は他の住民のためにも、言うべきことはキチッと言うべきですね。中には反抗する人も居ます、

相手が誰であろうと、言いにくい事でもキチッと言うのが仕事なのですから、それが出来ないようなら

不動産業は務まりませんね。

私も過去にとても入居者に言いにくい事を言ったことがあります。

それは家主さんから注意して欲しいと言われた事で、この前入居した新婚さん、昼と言わず夜と言わず、

しょっちゅうエッチのあえぎ声が太く、マンション全体に奥さんの声が響き渡る、しかも1時間ほども・・

なんとか注意してもらえないだろうかと(笑)

そう言うと、案内の時にここ隣の声が聞こえませんかと聞かれました、以前のアパートは木造で隣の声が

やかましくて寝られなかったとのこと。

ここは大丈夫でしょうか?と相談されました事を思い出しました。

ここは木造ではなく鉄筋コンクリートなので、隣の生活音や、電話の声も気にならないと思いますよ。

話し声も大声で無い限り、普通のギターの音ぐらいなら聞こえないと思いますよと説明した事を思い出しました。

 

多分以前も自分たちの声がうるさいと注意されたので、ここに来たのでしょうね〜鉄筋コンクリートは少々

の声なら聞こえないけど女性の大声は全館に響き渡ります。

奥さんの顔を見て注意するのも気まずいだろうと思って、電話でそれとなく注意しましたけど、恥ずかしそうに

ごめんなさいと言ってくれましたが、注意する方もとても言いにくかったです(笑) 

仲良き事は良いことなのですけど、他人に迷惑をかけるほど仲の良いのは・・・ねぇ〜(笑)
今日はここまでです。

 

では又・・・・管理人。

 

 

 


建設・不動産ランキング

 

 

 

 

 

calendar

S M T W T F S
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31      
<< December 2017 >>

ワンクリックお願いします。

ワンクリックお願いします。

こちらもクリックお願いします

押せば良いことあるかな?

selected entries

archives

links

profile

search this site.

others

mobile

qrcode

powered

無料ブログ作成サービス JUGEM